Quy định xác định giá đất theo phương pháp thặng dư

Điều kiện áp dụng

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư

1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất.

2. Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất

a) Tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy;

b) Việc ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê để xác định tổng doanh thu phát triển củathửa đất, khu đấtđược thực hiện bằng phương pháp so sánh như đối với thửa đất, khu đất cần định giá đã được đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặcquy hoạch tổng mặt bằngđã được phê duyệt;

c) Việcước tínhmức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản hoặc số liệu của giáđãchuyển nhượng, cho thuê trên thị trường;

d)Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương,Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trìnhỦy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thuquy định tại điểm a khoản này.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định cụ thể các yếu tốkháchình thành doanh thu thìđơn vị xác định giá đất đề xuất thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy trongbáo cáo thuyết minh xây dựngphương án giá đấtlàm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trườngtrình Hội đồng thẩm định giá đấtcụ thểxem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.

3.Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất

a)Chi phíđầu tưxây dựngđể xác định giá đất trong Nghị định này, bao gồm: chi phíxây dựng kết cấu hạ tầngkỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác;chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;chi phí quản lý dự ánvà một số khoản mục chi phí khác theo quy định tại suất vốn đầu tư đối với trường hợp sử dụng suất vốn đầu tư.

Trường hợp thửa đất, khu đất cần định giá thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì không tính chi phí xây dựng nhà ở trong chi phí đầu tư xây dựng;

b) Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàngvàchi phí quản lý vận hànhđược tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương;

c)Lợi nhuận của nhà đầu tư(đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phívốn vay)được tính bằng tỷ lệ % trên chi phíđầu tưxây dựngquy định tại điểm akhoản này;

d) Tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất quy định tại khoản này không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã đượccơ quancó thẩm quyền phê duyệt;

đ)Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành, lợi nhuận của nhà đầu tư thìđơn vị xác định giá đất đề xuất trongbáo cáo thuyết minh xây dựngphương án giá đấtlàm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trườngtrình Hội đồng thẩm định giá đấtcụ thểxem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.

4. Việc xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng được thực hiện như sau:

a) Chi phíđầu tưxây dựngtheoquy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc xác địnhcác khoảnchi phíđầu tưxây dựngquy định tại điểm a khoản 3 Điều này thựchiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

b) Việc ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng căn cứ theo thứ tự ưu tiên như sau:

Dự toán xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựngthẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Dự toán xây dựng dựa trên định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, công bố và đã được cơ quan tư vấn thẩm định độc lập.

Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.

c) Trường hợp chưa có các căn cứ quy định tại điểm b khoản này thì đơn vị xác định giá đất thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến củatối thiểu 03 dự án tương tự có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá theoquy định tạikhoản 5 Điều 5b Nghị định này để đề xuất trongbáo cáo thuyết minh xây dựngphương án giá đấtlàm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trườngtrìnhHội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thống nhấtlàm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.

5.Việc ước tính các khoản doanh thu, chi phícủa thửa đất, khu đấtthực hiện theo từng nămthực hiện dự ánvà phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện theo công thức sau:

Trong đó:

TR_ilà doanh thu năm thứ i của dự án.

C_ilà chi phí năm thứ i của dự án.

r là tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn(từ 01 năm đến 03 năm)bình quâncủaloại tiền vay VNĐtạicác ngân hàng thương mại do Nhà nướcnắm giữtrên 50% vốn điều lệhoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyếttrên địa bàn cấp tỉnhcủanămliền kềtính đến hết quý gần nhất có số liệutrước thời điểm định giáđể thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản.

n là số năm bán hàng của dự án (1, 2, ..., n).

m làsố năm xây dựngcủa dự án (1, 2, ..., m).

6. Xác định giá đất của thửa đất, khu đấtcần định giá

Giá trị của thửa đất, khu đấtcần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất, khu đấtcần định giá được xác định theo công thức sau:

7. Trường hợp khu đất có diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất, códiện tích cho thuê đấtthì giá đất của thửa đất cần định giá quy định tại khoản 6 Điều này được xác định theo tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất.

Việc phân bổ chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo công thức sau:

Trong đó: Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án được xác định theo quy định tại khoản 4 Điều này.

8. Cácngân hàng thương mại do Nhà nướcnắm giữtrên 50% vốn điều lệhoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyếttrên địa bàn cấp tỉnhcó trách nhiệm cung cấp lãi suấtcho vay trung hạn bình quânquy định tại khoản 5 Điều nàybằng văn bản trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày có văn bảnyêu cầu của đơn vị xác định giá đấtđể xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.