Nguyên tắc, điều kiện chung của việc tách thửa đất, hợp thửa đất (Điều 4)
1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai.
2. Không thực hiện việc tách thửa đất, hợp thửa đất trong những trường hợp sau đây:
a) Diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án theo quy định tại Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai thì không được thực hiện việc tách thửa đất, hợp thửa đất.
Sau 02 năm liên tục diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa có quyết định thu hồi đất mà cơ quan có thẩm quyền phê duyệt không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ đối với phần diện tích phải thu hồi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
b) Thửa đất thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có các thông báo, quyết định mà không thực hiện.
c) Thửa đất thuộc khu vực bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, phê duyệt theo quy định pháp luật.
Quy định về điều kiện, diện tích tối thiểu của việc hợp thửa (Điều 5)
Trường hợp hợp thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại Điều 4 Quyết định này còn phải bảo đảm các điều kiện sau:
1. Hợp thửa đất đối với cá nhân: Trường hợp hợp thửa các thửa đất hiện trạng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa quy định tại Điều 6 Quyết định này thì diện tích thửa đất sau khi hợp thửa thì không yêu cầu đáp ứng diện tích tối thiểu quy định tại Điều 6 Quyết định này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 7 Quyết định này.
2. Hợp thửa đất đối với tổ chức: Trường hợp hợp các thửa đất tại các khu vực đã có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà vẫn đảm bảo các chỉ tiêu quy hoạch của ô đất theo quy hoạch được duyệt thì được thực hiện việc hợp thửa đất theo quy định; trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 7 Quyết định này.
Trường hợp hợp thửa tại các khu vực không có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được thực hiện việc hợp thửa đất và không yêu cầu đáp ứng diện tích tối thiểu quy định tại Điều 6 Quyết định này.
Quy định về điều kiện, kích thước, diện tích tối thiểu của việc tách thửa (sau khi trừ diện tích đất thuộc quy hoạch chỉ giới giao thông, thủy lợi, thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn) (Điều 6)
1. Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại Điều 4 Quyết định này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm kích thước, diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều này.
Trường hợp thửa đất được tách có kích thước, diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa quy định tại Quyết định này thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề; thửa đất mới sau khi hợp thửa phải có kích thước, diện tích bằng hoặc lớn hơn kích thước, diện tích tối thiểu quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều này; trừ trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất ở với đất ở thì thửa đất mới sau khi hợp thửa phải có kích thước, diện tích bằng hoặc lớn hơn kích thước, diện tích tối thiểu quy định tại khoản 2 Điều này.
Việc tách thửa được thực hiện đồng thời với việc hợp thửa đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới.
b) Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa thì khi đo đạc tách thửa, phần diện tích thửa đất sau khi tách thửa, chuyển mục đích và phần diện tích thửa đất còn lại đảm bảo kích thước, diện tích tối thiểu tách thửa đất theo loại đất đang sử dụng quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều này.
2. Tách thửa đối với đất ở
a) Trường hợp thửa đất ở thuộc khu dân cư hoặc thuộc quy hoạch khu dân cư chỉnh trang thì thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng điều kiện về kích thước, diện tích tối thiểu như sau:
- Đối với đất ở tại đô thị:
+ Thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có bề rộng chỉ giới đường đỏ (quy hoạch) từ 19m trở lên: diện tích tối thiểu được tách thửa phải từ 45m2 trở lên và chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất phải từ 5m trở lên.
+ Thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có bề rộng chỉ giới đường đỏ (quy hoạch) từ 10m đến dưới 19m: diện tích tối thiểu được tách thửa phải từ 36m2 trở lên và chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất phải từ 4m trở lên.
+ Thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có bề rộng chỉ giới đường đỏ (quy hoạch) dưới 10m: diện tích tối thiểu được tách thửa phải từ 36 m2 trở lên và chiều rộng mặt liền, chiều sâu thửa đất phải từ 3m trở lên.
- Đối với đất ở tại nông thôn:
+ Thửa đất tiếp giáp quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện, đường xã: diện tích tối thiểu được tách thửa phải từ 50 m2 trở lên và chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất phải từ 5m trở lên.
+ Thửa đất tại khu vực các đảo: diện tích tối thiểu được tách thửa phải từ 50 m2 trở lên và chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất phải từ 5m trở lên.
+ Thửa đất tại khu vực còn lại: diện tích tối thiểu được tách thửa phải từ 60 m2 trở lên và chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất phải từ 5m trở lên.
b) Đối với trường hợp tách thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất trong khu dân cư mà phải bố trí lối đi vào các thửa đất sau khi tách thi theo thỏa thuận thống nhất giữa chủ sử dụng của các thửa đất được tách nhưng đảm bảo chiều rộng tối thiểu lối đi là 1,5m.
Đối với trường hợp tách thửa không thuộc khu dân cư mà phải bố trí lối đi thì chiều rộng lối đi theo thỏa thuận thống nhất giữa các chủ sử dụng của các thửa đất được tách nhưng đáp ứng bề rộng tối thiểu của lối đi chung là 4,0 m.
c) Đối với thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất thì việc tách một phần diện tích đất ở của thửa đất phải đảm bảo kích thước, diện tích tối thiểu sau tách thửa quy định tại điểm a khoản này, phần diện tích đất khác được tách cùng diện tích đất ở sau tách thửa không áp dụng quy định diện tích tối thiểu tại khoản 3 Điều này.
d) Đối với thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, mà phần diện tích đất khác thuộc phạm vi công trình công cộng thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai, nếu được phép tách thửa theo điểm a, b khoản 2 Điều 4 Quyết định này thì các thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo kích thước, diện tích tối thiểu theo quy định tại điểm a khoản này.
3. Tách thửa đối với đất nông nghiệp
a) Thửa đất nông nghiệp trong khu vực quy hoạch đất nông nghiệp khi thực hiện tách thửa thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu như sau:
- Đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản là 500 m2;
- Đất trồng cây lâu năm là 500 m2 (khu vực đô thị) và 1000 m2 (khu vực nông thôn);
- Đối với đất trồng rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ là 5000 m2.
- Đối với đất nông nghiệp khác là 500 m2.
b) Trường hợp thửa đất nông nghiệp không thuộc khu vực quy hoạch đất nông nghiệp, không phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được tách thửa theo diện tích tối thiểu đối với đất nông nghiệp quy định tại điểm a khoản này hoặc phải chuyển mục đích theo quy hoạch được duyệt trước khi thực hiện tách thửa.
c) Trường hợp thửa đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất nông nghiệp là 200 m2 và chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất phải từ 5m trở lên.
4. Tách thửa đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác
a) Việc tách thửa đất căn cứ vào quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500) và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn để xem xét giải quyết tách thửa đất
b) Trường hợp tách thửa đất thương mại dịch vụ tại khu vực không có quy hoạch chi tiết đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng thì kích thước, diện tích tối thiểu được tách thửa đất theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều này.
5. Trường hợp thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất có nhiều cạnh, hình dạng đặc biệt, khi tách thửa đủ diện tích tối thiểu của thửa đất nhưng không đảm bảo kích thước cạnh thửa theo điểm a khoản 2 Điều này hoặc các trường hợp tách thửa đất phức tạp thì Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại cấp huyện báo cáo Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh xem xét, giải quyết cho từng trường hợp cụ thể.
Những trường hợp không áp dụng quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa (Điều 7)
1. Việc tách thửa đất không áp dụng các quy định về điều kiện, kích thước, diện tích tối thiểu được tách thửa quy định tại Điều 6 Quyết định này đối với các trường hợp sau:
a) Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Chính phủ.
b) Các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất.
c) Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để thực hiện các chính sách về xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, xây nhà ở thuộc các chương trình mục tiêu Quốc gia và các tổ chức tài trợ.
d) Tách một phần thửa đất để hợp thửa thực hiện dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật về đầu tư.
2. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc thuộc dự án khu dân cư, khu đô thị đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà việc tách thửa, hợp thửa đất làm thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch của ô đất theo quy hoạch được duyệt thì thực hiện tách thửa, hợp thửa theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500) được duyệt.
3. Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất đã hình thành hoặc đã chia tách từ trước ngày 03/8/2008 (ngày Quyết định số 46/2008/QĐ-UBND ngày 18/7/2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh có hiệu lực thi hành), hiện đang sử dụng ổn định và có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại Quyết định này.
Quyết định 29/2024/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 10/11/2024.
Về xử lý chuyển tiếp, Quyết định nêu rõ, hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận trước ngày 01/8/2024 mà chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giải quyết thì tiếp tục giải quyết thủ tục theo quy định tại Quyết định số 28/2022/QĐ-UBND ngày 27/12/2022, Quyết định số 02/2024/QĐ-UBND ngày 22/01/2024 và các quy định khác có liên quan. Trường hợp người sử dụng đất đề nghị thực hiện theo quy định của Quyết định này thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Quyết định này.