Những “nút thắt” trong thu tiền sử dụng đất ở Đắk Nông

Hạn chế trong đấu giá đất công

Đắk Nông có nhiều khu đất công, có giá trị thương mại, dịch vụ cao, nhưng nhiều năm qua vẫn chưa phát huy giá trị. Đây chính là nguyên nhân số thu sử dụng đất từ công tác đấu giá hàng năm của tỉnh chưa cao. Đơn cử như năm 2023, số thu từ đấu giá chỉ đạt 65/180 tỷ đồng. Trong năm 2024, kế hoạch đấu giá khoảng 200 tỷ đồng, nhưng hết tháng 4 vẫn chưa có khu đất nào được đấu giá.

TP. Gia Nghĩa là địa bàn tập trung nhiều lô đất công như thế. Khu đất Khách sạn Thông Xanh án ngữ trên đường 23/3 được xem là một ví dụ. Đây là lô đất “vàng”, có vị trí đắc địa, được nhiều doanh nghiệp ngắm nghía khi có ý định đầu tư vào Đắk Nông. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau, nhiều năm qua, lô đất này vẫn "ở không".

Lý giải về điều này, Giám đốc Trung tâm Phát triển Quỹ đất (Sở TN-MT) Nguyễn Anh Đông cho hay, trên khu đất đang vướng tài sản liên doanh, liên kết giữa Công ty TNHH MTV Ô tô Tấn Phát Đắk Nông và Công ty TNHH MTV Gia Nghĩa. Nhiều năm nay, việc định giá, di dời tài sản, bàn giao mặt bằng chưa thực hiện xong nên chưa thể làm gì.

Theo ông Đông, quản lý, sử dụng đất công và thực hiện đấu giá hiện nay còn gặp nhiều khó khăn. Trước hết, các cơ chế, chính sách về Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng khi sửa đổi, bổ sung làm ảnh hưởng khá lớn đến quá trình triển khai thực hiện. Muốn hoàn thiện mỗi khu đất để triển khai đấu giá cần sự phối hợp, thống nhất của rất nhiều đơn vị khác nhau.

“Xử lý một khu đất công liên quan đến nhiều ngành, đơn vị khác nhau. Đối với những khu đất công còn gắn tài sản của các hội đồng giải thể còn rất nan giải. Nó liên quan đến các ngành như: Nông nghiệp, Tài chính, TN-MT, Tòa án…. Để xử lý, đưa vào khai thác là cả một quá trình, không phải ngày một ngày hai”, ông Đông chia sẻ.

Một lý do khác khiến hiệu quả đấu giá đất hiện nay chưa cao là do nhiều doanh nghiệp nhận thấy Đắk Nông ít lợi thế về du lịch, dịch vụ. Do vậy, nhiều doanh nghiệp muốn khảo sát, đặt vấn đề với tỉnh sau đó vẫn rời đi.

Kế hoạch sử dụng đất thường xuyên lỡ hẹn

Việc ban hành kế hoạch sử dụng đất (KHSDĐ) có vai trò, ý nghĩa quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội mỗi địa phương. Cụ thể hóa KHSDĐ nhằm quản lý, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, phục vụ cho quá trình phát triển.

Do vậy, không có KHSDĐ sẽ không thực hiện được các bước tiếp theo để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai. Tầm quan trọng của KHSDĐ rõ ràng, tuy nhiên, thời gian qua, tại Đắk Nông, các địa phương lập quá chậm nên KHSDĐ cả 3 năm (2022 - 2024) đều chậm. Chất lượng KHSDĐ cũng ít khả thi quá trình thực thi gặp không ít khó khăn.

Theo Giám đốc Sở TN-MT Nguyễn Văn Hiệp, KHSDĐ hàng năm phải được lập để phê duyệt trước 31/12/2023 của năm trước. Quá trình đấu thầu, lựa chọn nhà tư vấn tốn rất nhiều thời gian.

Điều này đòi hỏi các huyện, thành phố phải triển khai việc lập KHSDĐ ngay từ những tháng đầu năm. Thế nhưng, hầu như năm nào, các địa phương cũng không thực hiện đúng chỉ đạo của tỉnh.

Đơn cử như năm 2024 này, về phía Sở TN-MT đã có văn bản hướng dẫn. Lãnh đạo tỉnh nhấn mạnh, từ năm 2024, yêu cầu các địa phương trình UBND tỉnh ban hành KHSDĐ cấp huyện trước ngày 15/12 của năm trước kỳ kế hoạch để triển khai thực hiện. Chỉ đạo của tỉnh là vậy, nhưng đến hết tháng 12/2023, nhiều địa phương vẫn chưa trình được KHSDĐ.

“Việc này tồn tại rất nhiều năm rồi. Sở TN-MT đã làm văn bản rất nhiều, thậm chí làm việc trực tiếp với các huyện, nhưng kết quả lập kế hoạch sử dụng đất vẫn chậm”, ông Hiệp khẳng định.

Theo ông Hiệp, hầu như địa phương nào đến tháng 10 năm trước mới thực hiện đấu thầu, lựa chọn nhà thầu tư vấn. Trong khi, công việc này mất cả mấy tháng trời. Nhiều huyện làm cho có làm, chứ thực chất hiệu quả không có.

Một số trường hợp nộp KHSDĐ để bảo đảm thời gian của tỉnh yêu cầu, nhưng thực chất khi sở kiểm định xong lại không đạt. Trách nhiệm trong làm việc không có, làm sao mang lại hiệu quả cao?

Theo tìm hiểu, hiện nay, có nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình lập quy hoạch, KHSDĐ. Trước hết, các địa phương chưa thống nhất chỉ tiêu sử dụng đất. Hầu hết, các địa phương đều đăng ký phát sinh thêm chỉ tiêu sử dụng đất do cấp trên phân bổ.

Quy hoạch, KHSDĐ chồng lấn với quy hoạch khoáng sản và các công trình, dự án phát triển kinh tế, xã hội khác. Quy hoạch, KHSDĐ có sự chồng lấn, không đồng bộ với quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn mới, quy hoạch 3 loại rừng…

Vướng quy hoạch đô thị

Một trong những khó khăn nữa làm cho nguồn thu tiền sử dụng đất tại các địa phương chưa đạt chỉ tiêu đó là do vướng quy hoạch đô thị, dẫn đến khó khăn trong việc công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Hiện nay, một số thửa đất, khu đất dự kiến bán đấu giá quyền sử dụng đất có giá trị cao trên địa bàn tỉnh chủ yếu thuộc khu vực đô thị. Tuy nhiên, những khu đất này lại đang có sự chồng chéo giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch chung đô thị. Một số nơi lại chưa được phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết nên chưa đủ cơ sở để triển khai công tác bán đấu giá.

Điển hình như tại huyện Cư Jút, năm 2024, UBND tỉnh giao dự toán ngân sách Nhà nước cho huyện Cư Jút về thu tiền sử dụng đất là 35 tỷ đồng và HĐND huyện Cư Jút giao thu tiền sử dụng đất là 75 tỷ đồng. Tuy nhiên, tính đến ngày 14/5/2024, thu tiền sử dụng đất trên địa bàn mới được 10,36 tỷ đồng, đạt 29,6% UBND tỉnh giao và đạt 13,8% nghị quyết HĐND huyện giao.

Trưởng Phòng TN-MT huyện Cư Jút Đỗ Văn Tuyến thông tin, hiện nay, hầu hết các vị trí đất đưa vào để bán đấu giá quyền sử dụng đất công trên địa bàn đều đang vướng quy hoạch đô thị. Nổi bật như các khu đất tại trụ sở Phòng Văn hóa huyện, thị trấn Ea T’ling…

Thu tiền sử dụng đất của huyện chủ yếu nằm ở nguồn này. Do đó, địa phương đang rất mong sớm có giải pháp tháo gỡ kịp thời để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn.

Ngoài ra, hiện nay, một số thửa đất, khu đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh hiện cũng chưa xử lý xong tài sản gắn liền với đất. Vấn đề này gây không ít khó khăn trong việc hoàn tất các thủ tục phục vụ công tác bán đấu giá đất, tăng nguồn thu trên địa bàn tỉnh.

Chuyển đổi mục đích chưa thuận lợi

Theo Sở TN-MT, nguồn thu sử dụng đất có sự đóng góp rất lớn từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, thời gian qua, công tác này gặp không ít khó khăn trong quá trình triển khai. Nhiều trường hợp đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở Đắk Nông nhưng rất khó chuyển đổi mục đích sử dụng.

Tại TP. Gia Nghĩa hiện nay, rất nhiều sổ đỏ của người dân cấp giai đoạn trước không thể hiện đường giao thông trên sổ. Mặc dù, thửa đất đó nằm trên nhiều tuyến đường giao thông rất lớn, đã hình thành từ lâu, phù hợp với quy hoạch. Do không cập nhật được đường giao thông vào sổ, người dân không thể chuyển mục đích sử dụng đất được.

Tại đường tránh Gia Nghĩa, nhiều thửa đất mặt đường nhưng phần tiếp giáp lại quy hoạch cây xanh nên người dân không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Nhiều thửa đất đang tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu nhưng quy hoạch đường mở rộng thì người dân muốn chuyển mục đích sử dụng cũng không được. Đây cũng chính là lý do ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Số thu tiền sử dụng đất vì thế cũng ảnh hưởng rất lớn.

Hay như tại Đắk Glong, theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, hầu hết diện tích đất ở của xã Đắk Ha và xã Quảng Sơn đều thuộc mỏ bô xít 1-5 và mỏ Quảng Sơn. Toàn bộ diện tích đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích lâu dài của 2 địa phương này thuộc ranh giới khu vực dự trữ bô xít.

Trong khi, một số khu vực thuộc ranh quy hoạch phát triển du lịch, dịch vụ đang phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất. Do đó, người sử dụng đất không thể thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Việc xây dựng các công trình nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt, sản xuất vì thế cũng rất khó thực hiện. Điều này dẫn đến số thu tiền sử dụng đất những tháng đầu năm của huyện chưa đạt kỳ vọng đề ra.

Theo Sở TN-MT, ngoài những nguyên nhân trên, số thu từ dụng đất đạt thấp còn xuất phát từ thị trường bất động sản trầm lắng, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân không nhiều.

Ngoài ra, tiến độ thực hiện các dự án đầu tư vẫn còn chậm. Trong đó, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ giao đất, cho thuê đất. Từ đây, số tiền thu lĩnh vực sử dụng đất cũng không cao.