"Liều thuốc" nào để cứu thị trường bất động sản ?

Cơn sốt đất đi qua khiến giá trị bất động sản giảm, thanh khoản thấp. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư đất đứng trước nguy cơ vỡ nợ. Để giải cứu thị trường bất động sản lúc này, “liều thuốc” quan trọng nhất vẫn là nguồn vốn. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, nguồn vốn “khơi thông” cho lĩnh vực này vẫn bế tắc.

Kỳ 1: Nhà đầu tư bế tắc

Từ nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản chững lại. Giá bất động sản vì thế giảm sâu và nhiều nhà đầu tư lâm vào tình cảnh "tiến thoái lưỡng nan".

"Ôm" đất và nguy cơ vỡ nợ

Trong giai đoạn cuối 2021 đầu 2022, thị trường bất động sản tăng trưởng nóng, tạo “cơn sốt” khắp mọi nơi. Để kiếm lời, nhiều người đã mạnh tay vay vốn để đầu tư vào đất.

Tuy nhiên, từ cuối 2022 đến nay, thị trường bất động sản chững lại. Nhiều nhà đầu tư “ôm” đất đang trong tình trạng gồng gánh với các khoản nợ.

z4352703178768_dfda261d0da439139551fab3f3fc89e8(1).jpg — Nhiều nhà đầu tư "ôm" đất hiện đang trong tình cảnh ôm... "bom nợ"

Anh Lê Quang Tiến, một nhà đầu tư bất động sản Gia Nghĩa cho hay, đầu năm 2022, vợ chồng anh đầu tư “lướt sóng” đất rẫy tại địa bàn Gia Nghĩa, Đắk Glong.

Hầu như miếng nào cũng mua đi, bán lại chỉ trong khoảng từ 1-2 tháng. Số lời từ công việc “lướt sóng” đã mang lại cho gia đình khoản tiền kha khá.

Đến giữa năm 2022, thị trường bất động sản đón nhận những thông tin bất lợi. Thế nhưng, gia đình anh Tiến vẫn tiếp tục đầu tư vào đất nền. Vì theo anh, đây là kênh đầu tư an toàn.

z4351531931034_4922029bfdc71b4e1b7a8732ee6807a6(1).jpg — Nhiều lô đất đẹp tại khu tái định cư bờ Đông (Gia Nghĩa) được các chủ đầu tư rao bán nhưng rất ít người mua

Để mua được miếng đất đẹp, gia đình anh mạnh tay vay ngân hàng nhiều tỷ đồng. Đất chưa kịp bán, thị trường bất động sản đã chững lại. Gia đình anh hiện đang "ngồi trên đống lửa".

“Suốt 5 tháng nay, tôi không bán được miếng đất nào. Chưa kể, thời hạn đáo hạn ngân hàng đang cận kề. Gia đình đang rất choáng váng, ăn không ngon, ngủ không yên”, anh Tiến cho biết.

Cùng chung tình cảnh “ôm” đất quá nhiều, cuộc sống của gia đình ông Phan Minh Thạnh (Đắk Mil) bị đảo lộn. Đất không bán được, trong khi, nợ ngân hàng và tiền vay ngoài hơn 10 tỷ đồng.

Hiện nay, chỉ riêng tiền lãi ngân hàng, lãi vay từ bên ngoài khiến gia đình ông điêu đứng. Chưa kể, các khoản đáo hạn ngân hàng sắp tới.

img_4475-2(1).jpg — Nắm nhiều lô đất trong tay, nhiều nhà đầu tư lo vỡ nợ

Theo ông Thạnh, cuối năm 2021, gia đình ông mua đi, bán lại nhiều miếng đất kiếm lời. Có những lô đất ông lời từ 2-3 tỷ đồng chỉ trong vòng vài tháng.

Thấy công việc thuận lợi, gia đình ông huy động vốn từ gia đình, người thân, vay ngân hàng để mua đất tại nhiều địa bàn như: Đắk Mil, Gia Nghĩa, Đắk R’lấp.

Tuy nhiên, đất chưa mua được bao lâu, thị trường bất động sản chững lại. Tình cảnh này, khiến gia đình ông không còn đường xoay.

“Tất cả các nguồn có thể đều huy động hết rồi. Tài sản đó, nhưng không thanh khoản được. Cứ tình trạng này kéo dài không biết cuộc sống sắp tới của gia đình sẽ ra sao”, ông Thạnh bộc bạch.

Chấp nhận cắt lỗ

Nhà đầu tư “ôm” đất quá nhiều, nhưng không thanh khoản được. Muốn hoàn vốn, nhiều người đã chấp nhận bán lỗ. Dù vậy, công việc bán đất trong thời điểm này không mấy dễ dàng.

Trường hợp ông Nguyễn Đức Dương (Gia Nghĩa) là một ví dụ. Gia đình ông Dương đang có trong tay 5 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời kỳ cao điểm, trị giá tổng tài sản này lên đến 15 tỷ đồng. Do cần tiền trả nợ, mấy tháng nay, ông rao bán khắp nơi. Một số lô đất, ông chấp nhận bán lỗ, nhưng vẫn chưa thấy ai hỏi mua.

“Tôi chấp nhận bán đất bằng giá gốc. Một số mảnh còn chấp nhận cắt lỗ 20 -25%, nhưng vẫn không tìm được khách. "Ngộp" lắm, tôi mới phải cắt lỗ sâu như vậy. Mong muốn nhất hiện giờ là có thể thu tiền về để trả khoản vay tại ngân hàng”, ông Dương cho biết.

Tương tự, chị Lê Thị Hương, một nhà đầu tư ở Thủ Dầu Một (Bình Dương) giao dịch thành công mảnh đất tại Đắk Nông. Mảnh đất rộng 1.000m2, trong đó, có 500m2 được đăng kí lên thổ cư, nằm ở xã Đắk Ha (Đắk Glong).

z4364560058186_6b84bf6058c8c44f97346b7c5cce1933(1).jpg — Để thu tiền về, nhiều khu đất rẫy được các nhà đầu tư cắt lỗ xuống thấp, chỉ cần có khách hàng hỏi mua

Cuối năm 2021, chị Hương mua lô đất này với giá 1,5 tỷ đồng. Theo tính toán, chị sẽ giữ lại từ 6 tháng đến 1 năm rồi mới bán cho người dân địa phương có nhu cầu canh tác, sản xuất.

Tuy nhiên, quá trình đầu tư bất động sản không đạt kỳ vọng, khiến chị phải bán sớm. Sau 6 tháng điều chỉnh giá, chị chấp nhận bị ép xuống với giá 900 triệu đồng, lỗ 600 triệu đồng so với lúc mua.

“Hồi đó, tôi vay hơn 10 tỉ đồng để đầu tư đất. Nghe ai nói khu nào có tiềm năng là mua hết, vì đắn đo nhiều sợ bỏ lỡ cơ hội. Giờ thị trường xấu, đất cần bán không bán được. Gia đình cần tiền, tôi phải cố bán tháo, được mảnh nào hay mảnh đó”, chị Hương cho hay.

z4364508300741_e26f2730b7117503f01e1a67599c7d70(1).jpg — Cảnh nhà nhà, người người kinh doanh bất động sản trong "cơn sốt đất"

Theo UBND TP. Gia Nghĩa, thời kỳ cuối năm 2021 đầu 2022, bình quân mỗi ngày, bộ phận một cửa giải quyết từ 100 -150 hồ sơ liên quan đến mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

Tuy nhiên, hiện nay, lượng giao dịch liên quan đến mua bán, chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn giảm 70%. Giá trị bất động sản hiện nay giảm trung bình từ 30-50%.

Thất bại vì thiếu tầm nhìn

Thực tế, ở lĩnh vực bất động sản, các chuyên gia đã nhiều lần cảnh báo rủi ro. Nhiều chuyên gia khuyến cáo, nếu đầu tư đất, chỉ nên vay 30- 50% giá trị tài sản.

Vậy nhưng, nhiều nhà đầu tư lại cho rằng, như vậy sẽ bỏ lỡ cơ hội làm giàu. Hậu quả là nhiều người phải gánh những quả "bom nợ" trong thời điểm thị trường khó khăn.

Nhiều chuyên gia đánh giá, các nhà đầu tư "chết" vì sốt đất thường là những nhà đầu tư F0. Đây là đối tượng mới tham gia thị trường, đầu tư lần đầu, chạy theo tâm lý đám đông.

z4364508304390_0c8d793f5522e7f934ebff46080fa142(1).jpg — Đầu tư bất động sản vẫn chủ yếu vẫn là những người đầu cơ, thiếu tầm nhìn, thiếu kinh nghiệm

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho biết, đầu tư khi “sốt đất”, chỉ có khoảng 20% là nhà đầu tư có tầm nhìn trung, dài hạn. Số 80% còn lại là các nhà đầu cơ, với mong muốn thu được biên độ lợi nhuận tốt trong thời gian ngắn.

“Xu hướng “lướt sóng” để chờ thời cơ chỉ dành cho những đầu tư chuyên nghiệp, thành thạo thị trường, có tầm nhìn dài hạn. Còn các nhà đầu tư “chết vì sốt đất” thường là những nhà đầu tư F0. Kinh nghiệm chưa nhiều nên rất dễ “bể” khi thị trường bị biến động”, chuyên gia Phan Công Chánh khẳng định.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, “cơn sốt đất” trong Quý I/2022 đã khiến mặt bằng giá nhà, đất tại nhiều địa phương tăng chóng mặt. Tại thị trường miền Trung tăng 35%. Các tỉnh Tây Nguyên, trong đó, có Đắk Nông, lượng tìm kiếm đất nền tăng trung bình từ 35 -41%.

(Còn nữa)