ĐBQH Dương Khắc Mai: Bảo đảm quyền lợi cho các bên trong giao dịch bất động sản

Tham gia thảo luận, Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH Đắk Nông Dương Khắc Mai thống nhất cao với báo cáo tiếp thu giải trình của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và sự cầu thị tiếp thu, chỉnh lý để hoàn thiện dự án luật của cơ quan soạn thảo.

Để hoàn thiện dự án Luật, Đại biểu Dương Khắc Mai thảo luận sâu một số nội dung liên quan.

Thứ nhất, đại biểu Dương Khắc Mai cho rằng, dự án Luật Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực rộng, có tác động đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất; phù hợp với thu nhập của người dân ở mức cao, trung bình, thấp, bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển bền vững; phát triển đô thị, các dự án bất động sản gắn với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý; tạo mặt bằng giá bất động sản phù hợp, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai, xây dựng cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường.

Đồng thời dự án Luật có liên quan đến nhiều luật, dự thảo luật đang trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến, như: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi). Do đó, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát và chỉnh lý các nội dung tại dự thảo Luật này theo hướng phân định rõ phạm vi điều chỉnh, bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, tránh tạo ra sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa 3 dự thảo luật với các luật đang áp dụng trong thực tiễn; đồng thời bảo đảm được tuổi thọ của Luật khi được Quốc hội thông qua.

Thứ hai, đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung cụm từ “khu kinh tế” vào cuối khoản 3 Điều 3 (giải thích từ ngữ) của dự thảo Luật để bảo đảm tính thống nhất với các quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng, hạ tầng kỹ thuật trong các khu kinh tế quy định tại các dự án: Luật Đất đai, Luật Nhà ở đang được Quốc hội cho ý kiến thông qua tại Kỳ họp thứ 6, cũng như phù hợp với quy định tại Luật Đầu tư.

Cụ thể, tại khoản 3, “Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định pháp luật, bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế”.

Thứ ba, Điều 23 quy định về Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Đối với quy định về việc chủ đầu tư dự án thu tiền đặt cọc từ người có nhu cầu mua nhà ở hình thành trong tương lai tại khoản 5 Điều 23, đại biểu Dương Khắc Mai thống nhất chọn phương án 1.

“Phương án 1. Khoản 5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này".

Bởi vì phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, bên yếu thế trong giao dịch bất động sản, do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh. Với quy định cụ thể như trên, nhằm bảo đảm việc đặt cọc được thực hiện khi bất động sản đủ điều kiện bán, cho thuê, mua và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, giúp giảm thiểu rủi ro cho khách hàng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

Tuy nhiên, trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, dù cho phép nhận đặt cọc ở bất kỳ giai đoạn nào cũng có khả năng tiềm ẩn rủi ro nhà ở, công trình xây dựng không hoàn thành đúng thời hạn đã cam kết. Nhưng, các nội dung liên quan về trách nhiệm của nhà đầu tư, chủ đầu tư, trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước khi cấp phép xây dựng đã được quy định trong Luật Xây dựng. Đồng thời, dự thảo Luật đã có các nội dung quy định chặt chẽ về điều kiện, trách nhiệm đối với chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để bảo đảm bảo vệ người yếu thế là bên mua.

Thứ tư, Điều 25 quy định về Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đối với quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại Khoản 5 Điều 25, đại biểu Dương Khắc Mai thống nhất chọn phương án 2.

Bởi vì, phương án 2 (Khoản 3), nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này. Hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng".

Với những quy định cụ thể trách nhiệm, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với khách hàng trong hợp đồng mua thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách hàng và các khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.

Về số tiền thu cần quy định ở mức hợp lý nhằm bảo đảm mục đích của việc hai bên tự nguyện (bên mua, bên thuê mua và bên bán, bên cho thuê mua) không phải là để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền như một kênh huy động vốn và đảm bảo quyền lợi cho người mua.

Đồng thời, phương án này nhằm bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại Luật Nhà ở (sửa đổi), quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng.