ĐBQH Đắk Nông Dương Khắc Mai: Hợp đồng kinh doanh bất động sản bắt buộc phải công chứng

Tham gia thảo luận về dự án Luật này, đại biểu Dương Khắc Mai, Phó Trưởng đoàn chuyên trách, Đoàn ĐBQH Đắk Nông góp ý sâu 3 nội dung, trong đó nhấn mạnh đến các điều kiện, cơ sở pháp lý trong công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Đại biểu Dương Khắc Mai cho rằng, việc sửa đổi, bổ sung nêu trong dự thảo Luật theo hướng không công chứng, chứng thực đối với các giao dịch bất động sản mà thực hiện thông qua vai trò của sàn giao dịch bất động sản có thể dẫn đến sự không thống nhất, chồng chéo và mâu thuẫn đối với Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật khác.

Hoạt động công chứng có vai trò rất quan trọng trong các giao dịch bất động sản. Với vai trò là bên thứ ba, hoàn toàn độc lập, không phụ thuộc về mặt lợi ích với các bên giao dịch bất động sản, hoạt động công chứng góp phần làm cho các giao dịch bất động sản trở nên minh bạch, đúng pháp luật, bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tổ chức liên quan trong giao dịch.

Bên cạnh đó, công chứng còn có chức năng tạo lập và cung cấp các chứng cứ cho hoạt động tài phán. Chức năng này được xuất phát từ việc những thỏa thuận, tình tiết sự kiện trong văn bản công chứng đã được công chứng viên xác nhận tính xác thực và tính hợp pháp theo một thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định. Chính vì vậy, văn bản công chứng không thể tùy tiện bị hủy bỏ mà phải tuân theo quy định của pháp luật cụ thể. Qua đó, thể hiện bản chất của hoạt động công chứng là hoạt động bổ trợ tư pháp, một biện pháp bảo đảm an toàn pháp lý chứ không phải đơn giản chỉ là một thủ tục hành chính.

Trong thực tiễn, các hợp đồng kinh doanh bất động sản thường có giá trị lớn, liên quan đến quyền và lợi ích của các bên và dễ xảy ra tranh chấp. Vì vậy, cần có một bên xác thực để bảo đảm an toàn pháp lý, tránh rủi ro phát sinh, phòng ngừa tranh chấp.

Luật Công chứng đã quy định rõ: “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản”; đồng thời, giá trị pháp lý của hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị như một chứng cứ. Những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa án tuyên bố là vô hiệu. Từ đó, để bảo đảm quyền và lợi ích của các bên, bảo đảm trật tự an toàn xã hội, đại biểu Dương Khắc mai nhấn mạnh “trong hợp đồng kinh doanh bất động sản bắt buộc phải công chứng, chứng thực".

Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng quy định tại khoản 4 Điều 45 dự thảo, đại biểu Dương Khắc Mai nhấn mạnh: Hiện nay, về hiệu lực của hợp đồng liên quan đến vấn đề này có một số quy định khác nhau, như: Điều 401 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”. Nghị định của Chính phủ quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm thì thời điểm có hiệu lực của đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là thời điểm cơ quan đăng ký ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ địa chính. Ngoài ra, tại khoản 1, Điều 5, Luật Công chứng năm 2014 thì văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Từ những vấn đề có liên quan đến hiệu lực hợp đồng, đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc kỹ lưỡng hơn thời điểm có hiệu lực để quy định trong Luật, và việc này không làm tranh chấp phát sinh trong thực tiễn khi Luật quy định về hiệu lực không chính xác.

Mặt khác, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật, tránh vướng mắc khi áp dụng thực tiễn khi Luật được thông qua và có hiệu lực thi hành, đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, rà soát để phù hợp với các Luật khác và một số Dự án Luật liên quan đang lấy ý kiến, chuẩn bị trình Quốc hội xem xét như: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi)…

Tại Điều 61 Dự thảo quy định: "giấy xác nhận giao dịch qua sản là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định Luật này và các luật khác có liên quan", đại biểu Dương Khắc Mai cho rằng quy định như vậy còn thiếu căn cứ bởi các lý do sau:

Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản không thể và không nên quy định giá bán làm cơ sở tính thuế. Bởi không thể khẳng định giá bán thông qua sàn là giá mua bán thực tế của các bên vì các chủ thể hoàn toàn có thể khai giá giao dịch qua sàn thấp hơn giá thực tế hoặc cao hơn giá thực tế vì mục đích trốn thuế hoặc rửa tiền.

Thứ hai, cơ sở để các bên đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản đã được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Công chứng, trong đó giao dịch bất động sản cần phải bảo đảm các điều kiện để được coi là hợp pháp bao gồm tính xác thực, hợp pháp. Giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản chỉ bảo đảm rằng thông tin về giao dịch đó là minh bạch chứ chưa thể khẳng định tính xác thực, chưa chứng minh được tính hợp pháp của giao dịch đó.

Những vấn đề trên cho thấy quy định tại Điều 61 đã trao cho sàn giao dịch bất động sản quá nhiều quyền vốn không thuộc chức năng, nhiệm vụ của nó; chồng lấn và xung đột với các quy định khác của pháp luật, đặc biệt là quy định về công chứng, chứng thực. Đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc, xem xét lại các quy định này cho phù hợp.