Chính sách, pháp luật chưa theo kịp thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội

Tiếp tục chương trình làm việc, ngày 28/10, Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV dành cả ngày để nghe Báo cáo giám sát của Quốc hội và đại biểu thảo luận tập trung về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023.

Tham gia thảo luận về nội dung này, đại biểu Dương Khắc Mai, Phó Trưởng đoàn Chuyên trách, Đoàn ĐBQH Đắk Nông cho rằng, trong giai đoạn từ năm 2015 đến hết năm 2023, các chính sách, pháp luật liên quan đến vấn đề này phần nào đáp ứng được yêu cầu thực tiễn đặt ra, bảo đảm hiệu quả, hiệu lực. Tuy nhiên vẫn còn những tồn tại, hạn chế.

Chính sách, pháp luật chưa theo kịp thị trường bất động sản

Cụ thể, các chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản tuy đã được ban hành khá đầy đủ nhưng chưa theo kịp sự phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Một số quy định chưa mang tính đồng bộ và chưa thống nhất giữa pháp luật về kinh doanh bất động sản và một số quy định có liên quan như: pháp luật về đất đai, nhà ở… đã tạo nên một số khó khăn, vướng mắc trong xây dựng cơ chế tại địa phương và thực tiễn áp dụng.

Các quy định về trách nhiệm quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản đang còn thiếu, chưa rõ ràng đã tác động đến hiệu quả của công tác quản lý. Giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng kê khai giá chuyển nhượng đất đai khi công chứng luôn thấp hơn nhiều lần so với giao dịch thực tế trên thị trường nhằm giảm thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn phổ biến, thậm chí đối với người có mối quan hệ gia đình thực hiện theo hình thức tặng – cho bất động sản.

Quy định về nhà ở xã hội còn bất cập

Thực tiễn ban hành các chính sách, pháp luật về phát triển nhà ở xã hội đã đạt được một số kết quả quan trọng. Tuy nhiên, quy định của pháp luật vẫn còn một số tồn tại, vướng mắc về điều kiện của đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội chưa phù hợp với sự phát triển (về thu nhập, giới hạn phạm vi…). Chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở xã hội còn hạn chế. Các quy định về quy trình đầu tư, đất đai để phát triển nhà ở xã hội còn bất cập.

Cụ thể, theo quy định, dự án nhà ở thương mại, khu đô thị tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Nhiều dự án có sử dụng đất tại địa phương phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch đô thị, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và làm nảy sinh thủ tục phức tạp, mất nhiều thời gian, công sức của nhà đầu tư, cũng như của các cấp chính quyền.

Các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội (theo Điều 49 của Luật Nhà ở) đều phải bảo đảm đủ 3 điều kiện (chưa có nhà ở, phải cư trú trên địa bàn tỉnh có nhà ở xã hội, thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân) và phải được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện.... Những quy định này khiến người dân và chính quyền tỉnh phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy tờ, khó khăn trong việc xác nhận thông tin để bảo đảm các điều kiện theo quy định

Chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới

Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế theo đại biểu Dương Khắc Mai trước hết là do tính dự báo về tình hình thị trường và khả năng đánh giá, phân tích các quy định của pháp luật về bất động sản, nhà ở để tham mưu cụ thế hóa các chính sách của đội ngũ tham mưu ở các cấp, ngành chưa được toàn diện.

Cơ cấu bất động sản chưa phù hợp, chưa có quy định thống nhất về tỷ lệ trên một địa bàn thì quy hoạch bao nhiêu đất dùng để xây dựng nhà ở xã hội, căn hộ trung, cao cấp, đất dành cho dịch vụ, du lịch,...

Việc kiểm tra, giám sát kê khai giá khi công chứng và giá giao dịch bất động sản thực tế rất khó khăn vì hai bên mua, bán, tặng, cho đều thỏa thuận từ trước, hai bên đều hưởng lợi.

Trên cơ sở những hạn chế, tồn tại, đại biểu Dương Khắc Mai đề xuất cần thiết phải nghiên cứu, chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản, nâng cao tiêu chí, thắt chặt vấn đề cấp Chứng chỉ môi giới. Từ đó góp phần giảm thiểu số lượng người không có trình độ, năng lực tham gia vào hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản, gây nhiều tác động tiêu cực trong lĩnh vực này; ảnh hưởng đến uy tín, danh dự chung của nghề môi giới. Đưa hoạt động môi giới trở nên tập trung, chuyên nghiệp cũng là cách để quản lý Nhà nước về vấn đề này theo khuôn khổ, có nguồn thu thuế. Tăng cường phân cấp đồng thời với việc đẩy mạnh hoạt động thanh tra, kiểm tra, giám sát hoạt động kinh doanh bất động và quá trình phát triển nhà ở xã hội.

Ngoài ra, chúng ta cần xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản công khai, dễ tiếp cận để người dân nắm rõ giá đất tại các khu vực, các khu thuộc quy hoạch nhằm giảm thiểu tình trạng “thổi giá”, đầu cơ của các chủ đầu tư và môi giới bất động sản.