Với mô hình chủ đầu tư dự án khu công nghiệp, công ty ông Đức cho thuê lại đất tại phân khu chức năng hành chính – dịch vụ tổng hợp cho nhiều nhà đầu tư (đây là nhà đầu tư thứ cấp, tất cả đều có diện tích thuê dưới 2 ha).
Hiện nay một trong số công trình dưới 5 tầng đã được cấp phép xây dựng (1-3 tầng), nhưng có một số nhà đầu tư xin phép xây dựng tòa nhà 12 tầng thì gặp khó khăn trong quá trình xin phép đầu tư và xây dựng (nguyên nhân là lớn hơn chiều cao trung bình 5 tầng theo quyết định của UBND tỉnh).
Điều 25 Luật Xây dựng quy định các cấp độ quy hoạch khu chức năng; Khoản 5 Điều 10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP quy định đối với dự án quy mô dưới 05 ha; tại Mục 5 của Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 4449:1987 về quy hoạch xây dựng đô thị - tiêu chuẩn thiết kế có hướng dẫn cách xác định tầng cao trung bình.
Tổng hợp các văn bản trên, theo nhận định của công ty thì để cấp phép đầu tư xây dựng, nhà đầu tư chỉ cần lập bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật để trình cơ quan quản lý địa phương xem xét, đánh giá sự phù hợp tầng cao trung bình cả khu bảo đảm là 5 tầng và các chỉ tiêu khác, sau đó cơ quan quản lý địa phương xem xét đồng ý cấp đầu tư và xây dựng. Nhưng hiện tại cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương đề xuất công ty ông Đức điều chỉnh quy hoạch phân khu để làm cơ sở xây dựng các công trình lớn hơn 5 tầng trong phân khu chức năng hành chính – dịch vụ tổng hợp.
Ông Đức đề nghị Bộ Xây dựng trả lời để công ty hướng dẫn cho nhà đầu tư thứ cấp xây dựng các công trình có số tầng lớn hơn số tầng cao trung bình trong phân khu chức năng và quy mô dưới 5 ha.
Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:
Để trả lời câu hỏi này, cần xem đầy đủ thuyết minh và bản vẽ quy hoạch chung, quy hoạch phân khu liên quan, nhằm làm rõ rằng ngoài quy định về tầng cao trung bình như nêu trong câu hỏi, còn có thêm quy định nào khác hay không (mật độ xây dựng tối đa, hệ số sử dụng đất tối đa, tầng cao tối đa…).
Tầng cao trung bình của 1 ô đất bằng tổng diện tích sàn xây dựng chia cho diện tích xây dựng công trình. Việc xây dựng công trình 12 tầng trong một quần thể nhiều công trình vẫn có thể đáp ứng chỉ tiêu tầng cao trung bình là 5 tầng. Trường hợp này được hiểu là thửa đất xây dựng công trình 12 tầng có tầng cao trung bình lớn hơn 5 tầng.
Chủ đầu tư đề xuất xây dựng công trình 12 tầng cần cung cấp giải trình, làm rõ việc nếu xây dựng công trình với quy mô như vậy vẫn bảo đảm tuân thủ đúng quy định pháp luật, quy chuẩn và các quy hoạch liên quan, và không ảnh hưởng đến quyền phát triển của các chủ đầu tư khác trên lô đất.
Ví dụ, chứng minh rẳng các thửa đất đã được xây dựng trong phân khu chức năng hành chính – dịch vụ tổng hợp quy mô 8 ha không sử dụng hết diện tích sàn mà họ được phép xây dựng, vì vậy có thể chuyển tính diện tích sàn chưa dùng đó sang cho dự án 12 tầng.
Trong trường hợp chứng minh được điều nêu trên với chính quyền địa phương, và đạt được văn bản chủ trương cho phép lập quy hoạch chi tiết, thì chủ đầu tư có thể lập "quy hoạch chi tiết rút gọn" theo quy định tại Điều 13 Thông tư số 04/2022/TT-BXD ngày 24/10/2022 của Bộ Xây dựng quy định về hồ sơ nhiệm vụ và hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng và quy hoạch nông thôn.
Trong trường hợp quy hoạch phân khu liên quan có các quy định khiến cho việc xây dựng công trình cao tầng là bất khả thi, ví dụ có quy định về tầng cao tối đa, chiều cao tối đa, hệ số sử dụng đất tối đa… đối với ô đất mà qua tính toán cho thấy, không thể gia tăng lượng sàn đến 12 tầng, thì chủ đầu tư cần đề xuất điều chỉnh cục bộ hoặc điều chỉnh tổng thể quy hoạch phân khu, tùy theo mức độ ảnh hưởng của công trình.