Thủ Thiêm: Khi sư tử thêm cánh

“Đắt xắt ra miếng”

Lâu nay, theo quan niệm “cổ điển”, cứ đất “vàng”, đất “kim cương” ở TP Hồ Chí Minh phải là khu trung tâm cũ, khu phố cổ, kiểu như Quận 1, đường Nguyễn Huệ; hay ở Hà Nội là Hàng Ngang, Hàng Đào, mấy phố quanh quẩn gần khu vực Bờ Hồ…

Thực tế, theo một số người kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, thì từ nhiều năm nay, mức giá một số con đường ở khu trung tâm TP. HCM như Nguyễn Huệ và Đồng Khởi khoảng 1 tỷ đồng/m2 chỉ là "đồn đoán" chứ thực ra không ai biết giá thực là bao nhiêu, bởi nhà đất ở khu vực này hầu như không có giao dịch. Hoặc nếu có thì cũng là những cuộc mua bán rất "kín" giữa các "đại gia", không ai có thể biết giá trị giao dịch thực tế là bao nhiêu.

Tuy nhiên, cũng theo giới kinh doanh bất động sản, nếu như đem mức giá đất ở đường Nguyễn Huệ hay bất cứ con đường nào ở khu trung tâm để so sánh với giá đất ở Thủ Thiêm đều là khập khiễng. Bởi khu trung tâm từ lâu đã "chật cứng", hệ thống hạ tầng đã cũ kỹ trước đây được thiết kế để phục vụ cho một đô thị quy mô chỉ từ 500 nghìn - 1 triệu dân, đã trở nên quá tải trầm trọng. Chính vì thế mà chính quyền TP.HCM đã có quy định hạn chế xây dựng cao ốc ở khu vực này.

Có nghĩa, "dư địa" cho giá trị tiềm năng ở khu trung tâm hiện có thể coi là đã "đụng trần".

Toàn cảnh Bán đảo Thủ Thiêm

Trong khi đó, Thủ Thiêm là một khu đô thị mới, có vị trí đắc địa không hề kém cạnh so với Quận 1 - nhưng lại nhiều điểm vượt trội về lợi thế cảnh quan, môi trường, kết nối giao thông... Khu đô thị Thủ Thiêm có địa hình khá đặc biệt, là một bán đảo, 3 mặt được sông Sài Gòn bao quanh, vì vậy hệ thống giao thông ở đây được chú trọng. Khu đô thị này được quy hoạch với hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại để trở thành một trung tâm tài chính lớn của khu vực. Ngay khi bắt đầu phát triển khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM đã đầu tư mạnh vào hạ tầng cho khu vực này. Cầu Thủ Thiêm I, II là những huyết mạch giao thông; đại lộ Mai Chí Thọ được xây dựng như trục xuyên tâm của Thủ Thiêm, kết nối với trung tâm Quận 1 bằng hầm sông Sài Gòn; Hầm Thủ Thiêm có tổng chiều dài là 1.490 m, đi xuyên qua sông Sài Gòn về phía khu đô thị Thủ Thiêm… Một khi hệ thống hạ tầng theo thiết kế được hiện thực hóa thì chắc chắn khu trung tâm hiện nay sẽ không thể sánh bằng.

Quan trọng hơn, trong khi khu trung tâm Quận 1 bị hạn chế phát triển các dự án cao ốc, thì Thủ Thiêm lại là nơi được quy hoạch để phát triển các dự án - bao gồm rất nhiều cao ốc cùng các tổ hợp phức hợp quy mô lớn - thực sự là nơi "đáng sống" cho giới doanh nhân, tầng lớp trung - thượng lưu.

Với tầm nhìn của một nhà đầu tư có tiếng tăm, ông Chủ tịch của Tân Hoàng Minh thấy rất rõ những tiềm năng của vùng đất Thủ Thiêm, và ông cũng hiểu phiên đấu giá đất ngày 10/12 thực sự là một cơ hội để có thể đặt chân vào vùng đất có tiềm năng giá trị vô cùng to lớn này - nhất là với một lô đất có vị trí đẹp bậc nhất ở Thủ Thiêm nói riêng và cả TP.HCM nói chung. Vì thế mà Tân Hoàng Minh đã phải trải qua tới 70 lần trả giá trước sự bám đuổi quyết liệt của "đối thủ", để cuối cùng quyết định "chốt hạ" với mức giá 2,4 tỷ đồng/m2! Mức giá mà Tân Hoàng Minh chấp nhận mua là giá của một lô đất cụ thể - lô đất có giá trị hàng đầu ở đây, chứ không phải là "đất Thủ Thiêm" nói chung.

Đó thực sự là một mức giá kỷ lục - vượt tất cả mọi giao dịch bất động sản tại Việt Nam từ trước tới giờ. Nhưng - như ông bà ta thường nói, "đắt xắt ra miếng", một nhà đầu tư có tiếng như Tân Hoàng Minh khi quyết định bỏ ra một khoản tiền đầu tư lớn như vậy hẳn đã tính toán rất kỹ lưỡng.

Thủ Thiêm – mảnh đất “sư tử thêm cánh”

Phiên đấu giá đất Thủ Thiêm diễn ra vào ngày 10/12/2021. Đó là lúc mà cơn sốt giá đất đã bùng phát ở rất nhiều nơi. Giá đất ở không ít nơi thuộc khu vực phía Nam đã tăng 20 - 30% so với gần hai tháng trước - tức là cơn sốt đất đã bùng lên chỉ ít lâu sau khi các tỉnh phía Nam kết thúc đợt giãn cách xã hội kéo dài hơn 4 tháng. Theo một số nhà kinh doanh bất động sản, vào cuối tháng 10, giá nhà phố mặt tiền đường Nguyễn Cơ Thạch tại khu Sala đã ở mức xấp xỉ 100 tỷ/căn.

Chung cư D' Le Roi Soleil Tây Hồ của Tân Hoàng Minh

Sau khi kết quả phiên đấu giá đất Thủ Thiêm được công bố, có hiện tượng một số người đang sở hữu bất động sản ở khu vực Thủ Thiêm và vùng lân cận "làm lại giá" với kỳ vọng sẽ bán được với mức giá cao hơn đáng kể so với trước. Tuy nhiên, đó chỉ là hiện tượng cá biệt, và cũng mới chỉ là "ý tưởng" của những người đang sở hữu bất động sản muốn bán, còn thực tế giao dịch thành công với "mặt bằng giá mới" hầu như chưa có.

Vì thế, không có cơ sở để kết luận mức giá trúng đấu giá của Tân Hoàng Minh - hay của cả những doanh nghiệp trúng đấu giá khác trong phiên đấu giá ngày 10/12 gây nhiễu loạn thị trường, "thổi bùng" cơn sốt giá đất như một vài ý kiến đơn lẻ.

Cũng có một số người lo ngại rằng, việc đặt ra mức giá quá cao đối với một lô đất ở Thủ Thiêm sẽ tác động tới quá trình định giá, làm ảnh hưởng tới việc giao đất. Tuy nhiên, điều lo ngại này là không có cơ sở. Bởi mức giá mà Tân Hoàng Minh hay các doanh nghiệp khác "thắng" đấu giá ở Thủ Thiêm không thể lấy làm mức chuẩn để Nhà nước định giá đất. Trong đấu giá, Nhà nước chỉ có vai trò công nhận giá cao nhất của doanh nghiệp trúng đấu giá, trong khi việc áp giá tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản lại là do Nhà nước quy định trên cơ sở tham chiếu thị trường trên diện rộng.

Nội thất chung cư hạng sang của Tân Hoàng Minh

Việc đấu giá thành công với giá trị 37.000 tỷ đồng cho cả 4 lô đất đem lại nguồn thu khổng lồ cho ngân sách đã thực sự khẳng định giá trị “kim cương” của Thủ Thiêm. Sẽ còn một số phiên đấu giá được tổ chức cho những lô đất “còn đẹp hơn cả 4 lô mới đấu giá thành công”, ngân sách chắc chắn sẽ còn thu bộn tiền, khoản thu được đánh giá là đường hoàng, minh bạch.

Với vị trí, tiềm năng, giá trị đặc biệt của mình, khi vào tay các nhà đầu tư có tâm, có tầm, có tài, có tiền, lại được chính quyền tạo điều kiện hết sức về thủ tục pháp lý, Thủ Thiêm khác nào sư tử thêm cánh, chắc chắn sẽ vươn tầm khu vực và thế giới.

Đừng để chủ đầu tư rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”!

Ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh, người thắng đấu giá với mức giá “chưa từng có” khẳng định: Đây không phải “thổi giá” hay bất cứ chiêu trò gì, mà nó là giá trị thật của đất Thủ Thiêm. Trong một vài năm tới, Thủ Thiêm sẽ trở thành trung tâm mới của TP.HCM. Trung tâm này có ưu thế vượt trội hơn bất cứ một vị trí nào vì nó sát trung tâm cũ, giao thông thuận tiện, hạ tầng hoàn hảo.

Ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh phát biểu tại lễ động thổ quần thể du lịch tại Đảo Ngọc Phú Quốc

Theo tính toán của ông Dũng, để xây dựng một công trình có tính biểu tượng của thành phố thì xây khách sạn hay văn phòng sẽ không đạt yêu cầu vì quy hoạch khống chế ở 25 tầng. Chỉ có thể xây dựng ở đây một công trình biểu tượng của thành phố về nhà ở hạng siêu sang, cho giới “siêu giàu”. Nếu xây văn phòng hay khách sạn thì cũng phải 15-20 năm mới thu hồi vốn, nhưng với địa thế sát bở sông Sài Gòn, một mặt nhìn ra hồ trung tâm, thì tòa nhà ở 25 tầng với kiến trúc độc đáo, mật độ xây dựng chỉ 30%, còn 70% là công viên, cây cảnh... mức độ sang trọng có thể sánh với những tòa nhà nổi tiếng thế giới, thì chỉ cần động thổ là đã có thể thu được tiền. “Tôi tin với vị thế một trung tâm tài chính tầm cỡ của khu vực và thế giới mà Thủ Thiêm đang hướng tới, thì việc thu hút những tỷ phú thế giới đến mua nhà ở đây là khả thi".

Ông Dũng cũng hé lộ sẽ xây dựng công trình mang tên D’ Billionaire- nhà của các tỷ phú. “Với tầm nhìn của nhà đầu tư, tôi tin rằng Thủ Thiêm, bằng giá trị và tiềm năng to lớn, sẽ trở thành Manhattan, Dubai, Singapore hay Phố Đông Thượng Hải trong tương lai gần”.

Tân Hoàng Minh đang bị "kẹt" giữa những dòng dư luận. "Nếu trả đủ tiền theo mức trúng đấu giá thì "mang tội" là "gây nhiễu loạn thị trường", còn bỏ cọc như nhiều người đang đồn đoán thì càng phải chịu tai tiếng. Quả là tiến thoái lưỡng nan!" - ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch kiêm TGĐ Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Mới đây, ngày 29/12/2021, để trả lời những nghi ngờ về tiềm lực và khả năng thanh toán 24.500 tỷ đồng cho lô đất Thủ Thiêm, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã khởi công quần thể du lịch nghỉ dưỡng 34 ha tại Đảo Ngọc Phú Quốc với sự có mặt của các quan chức cao nhất của tỉnh Kiên Giang và các Bộ ngành trung ương. Siêu dự án tỷ đô hứa hẹn mang lại cho Phú Quốc và Việt Nam một điểm du lịch tầm quốc tế.

Chung cư D' Eldorado I và II Hồ Tây - công trình mang tính thẩm mỹ cao ở vị trí đắc địa

Hiện nay thực tế tại một số địa phương vẫn đang xảy ra những diễn biến phức tạp khi giao “đất vàng” không qua đấu giá, với giá trị thấp hơn giá trị thật rất nhiều, nhà nước thất thu. Chính vì vậy, phiên đấu giá đất Thủ Thiêm được dư luận đánh giá cao về tính minh bạch và hiệu quả kinh tế. TS Võ Trí Hảo - một chuyên gia kinh tế uy tín nhận định rằng, phiên đấu giá truyền đi nhiều tín hiệu tới thị trường bất động sản, rằng từ nay cách làm (phân bổ đất công) sẽ khác với trước rất nhiều, theo hướng minh bạch hơn, doanh nghiệp đầu tư có thể có tỉ suất lợi nhuận thấp hơn nhưng an toàn hơn, bảo đảm tiến độ hơn.

Chính vì tin tưởng vào sự công khai, minh bạch và tin tưởng vào việc cải cách về thủ tục giao đất và tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý của chính quyền TP.HCM, ông Đỗ Anh Dũng dự định sẽ tiếp tục tham gia các phiên đấu giá đất Thủ Thiêm trong thời gian tới, nếu TP.HCM vẫn tiếp tục tổ chức. Ông khẳng định, việc đấu giá công khai như vừa qua sẽ mang lại cái lợi cho nhiều phía: Nhà nước, thành phố, người dân và nhà đầu tư.

Khánh Nguyễn – Hằng Nga