Ngân hàng 'bung van' tín dụng cho bất động sản

Dòng vốn chảy mạnh vào bất động sản

Tính đến hết tháng 3/2025, tín dụng đổ vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã tăng 20% so với cuối năm 2024, tốc độ vượt xa mức tăng trưởng tín dụng chung toàn nền kinh tế (6,52% tính đến hết tháng 5).

Tại nhiều ngân hàng, dư nợ bất động sản hiện chiếm từ 25–30% tổng dư nợ, cho thấy đà phục hồi và mức độ ưu tiên cao với lĩnh vực này.

Báo cáo tài chính quý I/2025 của các nhà băng lớn phản ánh rõ xu hướng trên. Techcombank dẫn đầu với dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt hơn 214,7 nghìn tỷ đồng, chiếm gần 34% tổng dư nợ và tăng 20,6% so với cuối năm 2024. VPBank ghi nhận con số gần 186 nghìn tỷ đồng (hơn 25% tổng dư nợ), trong khi SHB cũng đạt hơn 141 nghìn tỷ đồng (chiếm 25,4%), tăng 11,3% so với cuối năm ngoái.

Song song với dòng vốn thương mại, Chính phủ tiếp tục thúc đẩy tín dụng cho nhà ở xã hội thông qua Nghị quyết 201/2025/QH15. Tại hội nghị triển khai đầu tháng 6, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh yêu cầu tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tăng cường cấp vốn cho Quỹ nhà ở.

Ngân hàng Nhà nước đã ra Công văn 4290 hướng dẫn 9 ngân hàng áp dụng lãi suất ưu đãi cho người trẻ dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội, với lãi suất cố định 6,1%/năm đến ngày 30/6/2025 thấp hơn 2% so với mặt bằng lãi suất trung dài hạn bình quân của nhóm “Big 4” ngân hàng quốc doanh.

Tuy nhiên, sự phân bổ dòng vốn vẫn thiếu đồng đều. Các phân khúc nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ được ưu tiên tiếp cận các gói tín dụng lãi suất thấp như gói 145.000 tỷ đồng (lãi suất 6,1–6,6%/năm). Trong khi đó, bất động sản cao cấp và mang tính đầu cơ vẫn chịu nhiều rào cản do chính sách kiểm soát chặt từ Ngân hàng Nhà nước nhằm hạn chế rủi ro nợ xấu.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, tín dụng bất động sản từ đầu năm đến nay đã có chuyển biến tích cực, đặc biệt với các dự án phục vụ nhu cầu ở thực và người thu nhập thấp. Tuy vậy, sự phục hồi thị trường vẫn thiếu đồng bộ, do tác động lan tỏa từ dòng vốn ưu đãi còn giới hạn trong một số phân khúc nhất định.

Cảnh báo bong bóng tín dụng bất động sản

Dù dòng vốn đang chảy mạnh vào bất động sản, các chuyên gia cảnh báo rằng tỷ trọng tín dụng quá lớn và kéo dài dành cho lĩnh vực này có thể làm lệch hướng ưu tiên vốn, đồng thời tiềm ẩn rủi ro cho hệ thống tài chính.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 16% trong năm 2025, nhưng nhấn mạnh yêu cầu các tổ chức tín dụng phải kiểm soát chặt chẽ rủi ro bất động sản, tránh lặp lại bài học “bong bóng” trong quá khứ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng sự lệch pha đang ngày càng rõ khi phân khúc cao cấp dễ dàng tiếp cận vốn, trong khi nhà ở vừa túi tiền lại bị bỏ ngỏ. Ông cảnh báo: nếu không điều tiết hợp lý dòng vốn vào phân khúc phục vụ nhu cầu thực, thị trường sẽ rơi vào mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng.

Một rủi ro khác được ông Đính chỉ ra là việc trên 50% nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản hiện phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, các ngân hàng lại sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn, khiến nguy cơ mất cân đối thanh khoản ngày càng lớn.

Trước thực trạng này, việc phát triển thêm các kênh dẫn vốn như trái phiếu, tín phiếu, quỹ đầu tư, quỹ phát triển nhà ở… là điều cấp thiết. Dù được thảo luận hơn một thập kỷ qua, đến nay các mô hình này vẫn vướng rào cản pháp lý, chưa thể vận hành hiệu quả.

Trong phiên chất vấn ngày 19/6, đại biểu Lê Thị Thanh Lam (Hậu Giang) đã nêu rõ lo ngại: thị trường tài chính, tiền tệ, ngân hàng đang tiềm ẩn rủi ro; thị trường bất động sản khó khăn kéo dài, trong khi vàng bất ổn, đe dọa mục tiêu tăng trưởng GDP 8% năm 2025. Bà đặt câu hỏi thẳng thắn tới Bộ trưởng Bộ Tài chính: “Giải pháp nào để tham mưu Chính phủ vượt qua các thách thức nêu trên?”

Trả lời, Bộ trưởng Nguyễn Văn Thắng khẳng định: các thị trường tài chính, tiền tệ, bất động sản là “mạch máu” của nền kinh tế, có mối liên hệ chặt chẽ và nhạy cảm với biến động toàn cầu. Vì vậy, việc đảm bảo an toàn, phát triển bền vững các thị trường này đòi hỏi phải có giải pháp căn cơ, phối hợp đồng bộ từ nhiều bộ ngành và địa phương.

Ông Thắng cho biết, Bộ Tài chính đang cùng các cơ quan liên quan xây dựng và triển khai Nghị quyết 01, văn bản tổng thể chứa các giải pháp ổn định thị trường, từ điều hành chính sách tài khóa, kiểm soát tiền tệ theo từng tháng, quý… đến hoàn thiện khung pháp lý, minh bạch hóa sàn giao dịch và nâng cao năng lực giám sát.

Bộ cũng đang nghiên cứu điều chỉnh chính sách thuế, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh và khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, nhằm đảm bảo mục tiêu tăng trưởng bền vững cho cả năm 2025 và các năm tiếp theo.

Quang Anh