14 khoản tiền bạn cần chuẩn bị trước khi xây nhà

‏Dưới đây là những chi phí phổ biến bạn cần chuẩn bị trước khi xây dựng:

‏Chi phí xin giấy phép xây dựng:

‏Chi phí thông thường cho phần này khoång 6.000.000 – 8.000.000 VNĐ cho một bộ hồ sơ nhà phố từ 150 – 400m².‏

‏Phần lớn chi phí là trả cho bên dịch vụ thực hiện thủ tục xin phép xây dựng cho bạn, phần chi phí nộp cho nhà nước chỉ khoảng 50.000 – 100.000 VNĐ cho một giấy phép.‏

‏Do đó, nếu bạn muốn tiết kiệm khoản chi phí này thì có thể tự xin phép xây dựng, tuy nhiên cũng cần cân nhắc để đảm bảo thời gian, tiến độ xây dựng vì thủ tục tuy đơn giản nhưng cũng rất dễ gặp phải khó khăn khi trực tiếp xin giấy. ‏

‏Chi phí tư vấn thiết kế‏

‏Chi phí tư vấn thiết kế trước đây thường bị bỏ qua nhưng ngày càng đóng vai trò quan trọng, đặc biệt là đối với các chủ nhà ở đô thị có thói quen chi trả cho các dịch vụ tư vấn nói chung. Tùy theo đơn vị thiết kế bạn chọn, mức phí thiết kế dao động rất lớn. Hiện có một số đơn vị xây dựng sẵn sàng miễn phí hoặc giảm một phần chi phí này để đổi lấy hợp đồng thi công. ‏

‏Mức phí thiết kế phổ biến hiện tại nằm trong khoảng 200.000 – 300.000 VNĐ/m² sàn sử dụng nếu không thiết kế nội thất, và khoảng 300.000 – 600.000 VNĐ/m² sàn sử dụng cho hợp đồng thiết kế trọn gói.‏

‏Nếu bạn chỉ thuê thiết kế nội thất thôi thì mức giá khoảng 200.000 – 500.000 đồng/m² sàn thiết kế. Đọc đến đây, có thể bạn có thắc mắc tại sao chỉ thiết kế nội thất mà giá cao đến thế? Vì diện tích tính phí thiết kế nội thất thông thường chỉ bao gồm phần diện tích được thiết kế nội thất, những không gian phụ như hầm, kho, thang… không được tính. Ngược lại nếu phí thiết kế tính trọn gói thì toàn bộ diện tích sẽ được tính, nên phí thiết kế bù qua bù lại sẽ thấp hơn nếu chỉ tính phần nội thất.‏

‏Tuy nhiên, đây chỉ là mức chi phí tham khảo. Tư vấn thiết kế là một loại dịch vụ sử dụng chất xám và sức sáng tạo rất cao, do đó không thể định giá chính xác được. Nếu một đơn vị thiết kế báo cho bạn một mức giá cao không tưởng thì cũng là điều bình thường. bạn nên dựa vào khả năng tài chính và “gu” của mình để chọn ra một đơn vị thích hợp.‏

‏Quay lai với việc tính toán chi phí thiết kế, vậy diện tích sàn sử dụng dùng để tính phí thiết kế là gì? Nói một cách đơn giản, đó là toàn bộ phần diện tích sàn cả trệt và lầu của nhà bạn nhưng thường không tính phần mái.‏

‏Cách tính diện tích sàn sử dụng trong tính phí thiết kế kiến trúc

‏Diện tích tính phí thiết kế thông thường được tính như sau:‏

Hầm (nếu có) tính 50 – 100% tùy mức độ thiết kế và tùy đơn vị thiết kế. Diện tích các tầng tính hệ số 100%.‏

Ban công, lô-gia cũng thường được tính hệ số 50%.‏

Diện tích tầng thượng phần trong nhà tính 100%, phần sân thượng tính 50%.‏

Mái không tính.‏

‏Phần sân vườn còn lại của tầng trệt thì tùy vào mức độ sử dụng mà các đơn vị có thể lấy hệ số 30- 70%.‏

‏Ví dụ: bạn có miếng đất 5x20m, chừa sân trước 6m, sân sau 2m, bạn xây 1 trệt, 1 lửng, 1 lầu, 1 tum (xây khoảng 40% diện tích tầng thượng) thì diện tích tính phí thiết kế như sau:

‏Lưu ý: Cách tính và mức phí thiết kế trên đây chỉ mang tính chất tham khảo, bạn nên làm việc trực tiếp với đơn vị tư vấn thiết kế để có được con số chính xác.‏

‏Chi phí tháo dỡ công trình‏

‏Chi phí tháo dỡ công trình là chi phí tháo dỡ toàn bộ công trình cũ hiện hữu trên khu đất của bạn, dọn dẹp và trả lại bề mặt bằng phẳng, sạch sẽ cho đơn vị thi công. Giá được tính có thể theo m² hoặc theo gói do đơn vị phá dỡ đưa ra dựa trên hiện trạng công trình thực tế. Đơn giá tham khảo khoảng 100.000 – 200.000 VNĐ/m² sàn.‏

‏Các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá như: quy mô công trình, vị trí công trình, mức độ thuận tiện vận chuyển, công trình có thu hồi được vật tư hay không (nếu như vật tư tháo dỡ còn sử dụng được, một số đơn vị có thể thu mua lại toàn bộ như sắt thép, cửa, thiết bị cũ…)‏

‏Ví dụ: Nhà cũ cần tháo dỡ khoảng 200m², điều kiện phù hợp: 200 x 150.000 = 30.000.000 VNĐ‏

‏Bạn nên liên hệ với bên cung cấp dịch vụ để được báo giá cụ thể. Trong một vài trường hợp, bạn có thể thỏa thuận với nhà thầu xây dựng để họ lo luôn phần này.

‏Với một số công trình cũ, nếu sắt thép phế liệu có thể tái sử dụng được, nhiều bên phá dỡ sẽ đổi ngang phần phế liệu với chi phí tháo dỡ, bạn có thể thỏa thuận thêm để không tốn chi phí này trong trường hợp cần phá dỡ trước khi tìm được nhà thầu thích hợp. ‏‏

‏Chi phí giám sát công trình‏

‏Giám sát công trình là một công việc vô cùng quan trọng, đảm bảo công trình đúng tiến độ, đúng kỹ thuật, đúng thiết kế. Nói đơn giản, đơn vị giám sát sẽ thay mặt gia chủ theo sát quá trình thi công xem đơn vị thi công có thực hiện đúng thoả thuận trong hợp đồng, đúng bản vẽ thiết kế, đúng các quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng hay không.‏

‏Chi phí cho đơn vị tư vấn giám sát nhà phố rơi vào khoảng 6.000.000 – 8.000.000 VNĐ/tháng. Như vậy công trình xây dựng trong 6 tháng, chi phí tư vấn giám sát sẽ khoảng 36.000.000 – 48.000.000 VNĐ.‏

‏Chi phí khảo sát địa chất‏

‏Đây là một trong những chi phí thông thường mà chủ nhà phải chịu, khảo sát địa chất sẽ giúp bạn có thể đánh giá tính phù hợp của địa điểm xây dựng, xác định móng nhà phù hợp và đảm bảo an toàn cho công trình và người sử dụng.‏

‏Nếu công trình của bạn có diện tích dưới 250m² sàn và dưới 3 tầng thì không cần phải tốn khoản chi phí này.‏

‏Chi phi tham khảo: 20.000.000 – 25.000.000 VNĐ‏

‏Chi phí ép cọc‏

‏Ép cọc là một biện pháp gia cố nền đất trước khi làm móng giúp công trình ổn định, tránh sụt lún, đặc biệt là những khu vực có nền đất yếu. Ở một vài khu vực, nếu nền đất cứng chắc, ổn định, công trình không quá cao có thể bỏ qua công đoạn nay. Tuy nhiên, trong hầu hết các thiết kế nhà phố hiện tại đều có công tác ép cọc. Muc chi phí phụ thuộc vào thiết kế kết cấu (số lượng cọc ép, loại cọc, độ sâu…), vị trí công trình có đưa máy móc thiết bị vào dược hay không, hiện trạng công trình xung quanh ra sao…‏

‏Chi phí tham khảo cho công trình 350m² sàn khoảng từ 80.000.000 – 100.000.000 triệu đồng.‏

‏Chi phí thi công phần thô và nhân công hoàn thiện‏

‏Đây là phần chi phí được gia chủ quan tâm nhiều nhất, thông thường chiếm khoảng 40-60% tổng chi phí toàn bộ căn nhà. Phần chi phí này là hợp đồng rất quan trọng mà bạn sẽ ký với nhà thầu xây dựng, có nhiều kiểu hợp đồng khác nhau. Đối với gói thầu cơ bản và phổ biến nhất với nhà phố hiện nay là gói thầu phần thô và nhân công hoàn thiện.‏

‏Đơn giá phần thô và nhân công hoàn thiện nhà ở phụ thuộc vào các yếu tố‏

‏Đơn giá phần thô và nhân công hoàn thiện nhà ở phụ thuộc vào các yếu tố như thiết kế, vị trí công trình, vật tư chỉ định sử dụng, tổng diện tích sàn,… Đơn giá phổ biến là vào khoảng 4.000.000 – 4.500.000 VNĐ/m² sàn xây dựng.‏

‏Cần phân biệt giữa sàn xây dựng và sàn sử dụng ở mục tính phí thiết kế. Diện tích sàn tính chi phí phần thô và nhân công hoàn thiện thường lớn hơn một sàn so với diện tích sàn tính phí thiết kế.‏

‏Cách tính diện tích sàn trong tính phí xây dựng‏

‏Móng: tính bằng 30 – 50% diện tích sàn trệt tùy vào chiều cao nhà và tình trạng nền đất‏

Hầm: tính bằng 150 – 200% diện tích của hầm (do phần hầm thi công tốn kém và nhiều công đoạn hơn)‏

Trệt: tính bằng 70% diện tích sàn nếu tầng trệt không đổ bê tông (trường hợp có hầm) hoặc 100% sàn nếu đổ bê tông toàn bộ.‏

Lửng: nếu ô thông tầng nhỏ hơn 25% thì không tính diện tích thông tầng, nếu lớn hơn 25% thì có thể tính thêm 30 – 40% diện tích phần thông tầng do vẫn có đà dầm và tường bao. Phần sàn còn lại tính 100%‏

Các lầu: tính bằng 100% diện tích sàn cho phần có mái che.‏

Tầng thượng: tính bằng 100% diện tích sàn cho phần có mái che, tính bằng 50% cho phần sân thượng không có mái che.‏

Mái: ‏

Mái bê tông cốt thép tính bằng 50% diện tích mái‏

‏Mái tole tính bằng 30% diện tích (tính theo mặt phẳng nghiêng của tole)‏

Mái ngói vì kèo sắt tính bằng 70% diện tích mái‏

Mái bê tông cốt thép lợp ngói tính bằng 100% diện tích mái.‏

Phần sân: tính bằng 30 – 70% diện tích tùy thuộc vào sân có đổ bê tông, lát gạch toàn bộ hay có móng, đà dằn hay không.‏

‏Trên đây là cách tính phổ biến, tùy vào quy mô và mức độ phức tạp của công trình, các hệ số nhân có thể thay đổi. Các nhà thầu khác nhau có thể có cách tính hệ số khác nhau. Không có quy định chung nào về cách tính do vậy thông tin trên chỉ mang tính chất tham khảo.‏

‏Đối với báo giá xây dựng thì cách chuẩn nhất vẫn là lập dự toán dự vào bóc tách khối lượng theo thiết kế, sau đó đưa ra giá trị gói thầu. Tuy nhiên, cách tính bằng dự toán chỉ có thể thực hiện sau khi có hồ sơ thiết kế cuối cùng, do đó, tính toán dựa vào diện tích và đơn giá vẫn là cách tính phổ biến nhất trong việc xây dựng nhà ở đơn lẻ.‏

‏Chi phí vật tư hoàn thiện‏

‏Nếu bạn chỉ ký hợp đồng xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện thì sẽ phải tự mua toàn bộ vật tư hoàn thiện để cung cấp cho nhà thầu. Bao gồm các hạng mục như: sơn nước, gạch ốp lát, cửa, lan can, thiết bị vệ sinh,… Phần này có chi phí dao động cực kỳ lớn vì phụ thuộc vào vật tư mà bạn mua là hàng cao cấp, bình dân hay giá rẻ.‏

‏Chúng ta có thể đưa ra đơn giá tính toán tham khảo cho mục này là khoảng 2.500.000 – 3.500.000 VNĐ/m². ‏

‏Vậy chi phí vật tư hoàn thiện tham khảo cho công trình 350m² sàn với 3.000.000 VNĐ/m² là: 350 x 3.000.000 = 1.050.000.000 VNĐ.‏

‏Chi phí thi công nội thất‏

‏Đây là phần chi phi cho trang trí nội thất phía trong nhà và vật dụng nội thất như như dàn tủ bếp, tủ, bàn, gế, sofa, giường ngů, đèn trang trí,… Phần này phụ thuộc rất nhiều vào bản thiết kế nội thất. bạn có thể yêu cầu thiết kế nội thất đơn giản để giảm chi phí, thậm chí có thể tự mua giường tủ về sử dụng nếu điều kiện kinh tế không cho phép.‏

‏Tạm tính gói thi công nội thất mức độ trung cấp cho nhà phố 350m2 là: 650.000.000 VNĐ. ‏

‏Chi phí mua trang thiết bị khác‏

‏Các trang thiết bị khác ở đây là thường là những trang thiết bị điện từ, điện gia dụng phục vu cuộc sống như tivi, tủ lạnh, máy lạnh, máy giặt, máy sấy quần áo, thiết bị giải trí, các thiết bị bếp như bếp điện từ, máy hút mùi, máy rửa chén… bạn có thể tận dụng của nhà cũ hoặc mua mới toàn bộ tùy thuộc vào khả năng tài chính của gia đình.‏

‏Dự trù chi phí cho phần này khoảng 70.000.000 – 100.000.000 VNĐ.‏

‏Nếu bạn sắm mới toàn bộ thiết bị loại trung cao cấp thì chi phí có thể lên tới 200.000.000 – 300.000.000 VNĐ.‏

‏Chi phí này chưa tính đến các tiện ích đặc thù có nhắc đến ở phần trên như: hồ bơi, thang máy, điện năng lượng mặt trời, điều hòa trung tâm, cấp gió tươi…‏

‏Chi phí cây xanh và đồ trang trí khác‏

‏Ngày nay, cây xanh ngày càng được ưa thích trong nhà ở, nhiều gia đình biến ngôi nhà của mình thành một khu vườn xuyên suốt với cây xanh khắp mọi nơi. Nếu là người yêu thích cây xanh, đây cũng là một khoản chi phí đáng để bạn đầu tư. Kèm theo cây xanh là chi phí những đồ trang trí khác trong nhà như tranh ảnh, bình hoa, vật dụng trưng bày…‏

‏Dự trù chi phí cho phần này khoảng 10.000.000 – 30.000.000 VNĐ tùy khả năng tài chính.‏

‏Chi phí hoàn công công trình‏

‏Hoàn công là một thủ tục trong hoạt động xây dựng nhằm xác nhận công trình đã hoàn thành về mặt pháp lý. Chi phí dịch vụ trọn gói tham khảo cho phần hoàn công đối với nhà phố có diện tích sàn 350m² là khoảng 20.000.000 – 30.000.000 VNĐ.‏

‏Vệ sinh công nghiệp‏

‏Đây là hoạt động cuối cùng trước khi gia chủ chuyển vào sinh sống trong nhà mới. Trước đây, thông thường gia chủ sẽ huy động toàn bộ người quen và bạn bè đến giúp đỡ vì công việc dọn dẹp lau chùi là rất nhiều và khá vất vả. Trong xã hội bận rộn ngày nay, tốt nhất là bạn hãy thuê dịch vụ, tuy tốn kém hơn nhưng các đơn vị chuyên nghiệp thực hiện công việc sẽ rất nhanh, sạch sẽ và hạn chế tối đa hư hại do người nhà có thể không hiểu tính chất vật liệu dẫn đến sử dụng các phương pháp và hóa chất tẩy rửa không thích hợp. Khoản chi phí này tùy theo mỗi hợp đồng có thể do chủ nhà hoặc nhà thầu chịu.‏

‏Chi phí dịch vụ trọn gói tham khảo đối với nhà phố có diện tích sàn 350m² là khoảng 15.000.000 – 25.000.000 VNĐ‏

‏Chi phí dự phòng‏

‏Đây là khoản phí gia chủ nên chuẩn bị trước trong kế hoạch tài chính của mình để dự phòng cho những chi phí có thể phát sinh trong suốt quá trình xây dựng. Phí dự phòng bằng khoảng 5 – 10% tổng giá trị toàn bộ các khoản trên cộng lại.‏

‏Vậy tổng chi phí tham khảo cho một ngôi nhà phố trung cấp 350m² sàn như sau:

‏Đó là các khoản tiền phổ biến gia đình cần chuẩn bị trước khi có ý định xây nhà, bạn nên chuẩn bị một kế hoạch tài chính vững vàng và những quyết định sáng suốt trong việc lựa chọn những nhà thầu chất lượng để họ chịu trách nhiệm cho công trình cả đời của mình.‏

Trung Kiên