Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Đề xuất chỉ được nhận tiền đặt cọc mua nhà khi đã khởi công công trình

Theo Quochoi.vn, Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được các Ủy viên Ủy ban Thường vụ quan tâm cho ý kiến tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023. 

Theo đó, cơ bản các Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội đánh giá, bên cạnh những kết quả đạt được, sau 8 năm thi hành, Luật Kinh doanh bất động sản đã bộc lộ những vướng mắc, hạn chế trong thực tiễn. 

Do đó, Chính phủ đã trình đề xuất sửa đổi Luật này nhằm đảm bảo chính sách quản lý đồng bộ, thống nhất, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch, lành mạnh theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Thẩm tra Dự án Luật, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản theo mục đích, quan điểm đã nêu tại Tờ trình số 108/TTr-CP của Chính phủ nhằm bảo đảm yêu cầu về thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước trong hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và vận hành thông suốt thị trường bất động sản.

Đề nghị làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai 

Một trong những vấn đề được các Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội quan tâm cho ý kiến tại phiên họp đó là nội dung về tình trạng huy động vốn qua hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản vẫn còn diễn ra nhiều trong thực tiễn.

Cụ thể, về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ở điểm d khoản 1 Điều 24, Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Lê Thị Nga cho rằng đây là quy định mới.

Trong Bộ luật Dân sự cũng có quy định về đặt cọc tại Điều 328, theo đó, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp đề nghị làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 24. Trường hợp cần thiết thì phải quy định những nội dung nào đặc thù của việc đặt cọc trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết phải lặp lại quy định của Bộ luật Dân sự.

Các dự án bất động sản có dấu hiệu "lách luật huy động vốn" bằng hình thức đặt cọc

Với góc nhìn thực tiễn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhưng chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc” có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất.

Để quản lý chặt chẽ vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đề nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Cụ thể, trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản. Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản. Hình thức văn bản đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.

Quan tâm đến nội dung này, Luật sư Nguyễn Văn Việt, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, không thể phủ nhận rằng, trên thực tế, các dự án bất động sản có dấu hiệu "lách luật huy động vốn" bằng hình thức đặt cọc, giữ chỗ, chưa tuân thủ các quy định của pháp luật. Các chủ đầu tư đã nhận đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ với số tiền rất lớn, có trường hợp đến 80% giá trị căn hộ.

Luật sư Nguyễn Văn Việt phân tích, việc chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà khi dự án nhà ở chưa đủ điều kiện huy động vốn là những bất cập, tồn tại của thị trường bất động sản.

Trong đó có hình thức chủ đầu tư thế chấp dự án, bất động sản trong dự án tại tổ chức tín dụng, mặc dù chưa giải chấp nhưng vẫn tổ chức huy động vốn nhằm mục đích bán nhà ở theo hình thức hợp đồng đầu tư góp vốn. Điều này sẽ dẫn đến hệ lụy là không làm được thủ tục, không bàn giao được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho người mua.

Đánh giá về nguyên nhân của việc chủ đầu tư lách luật huy động vốn, Luật sư Nguyễn Văn Việt cho rằng có nhiều nguyên nhân như pháp luật hiện hành còn chưa hoàn thiện, đồng bộ để đảm bảo ngăn chặn được triệt để các hành vi lách luật huy động vốn trong giao dịch bất động sản. 

Khẩn trương khắc phục những bất cập trong huy động vốn bất động sản

Giải trình về nội dung đặt cọc trong giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trước đây trong pháp luật kinh doanh bất động sản không có quy định về nội dung này.

Từ thực tế có chủ đầu tư đã lách luật ký hợp đồng đặt cọc hoặc nhiều loại hợp đồng khác để thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai. 

Do đó dự thảo lần này có bổ sung quy định về nhận tiền đặt cọc khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo đúng quy định để hạn chế tình trạng trên. 

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng lưu ý, dự thảo Luật này chỉ quy định về điều kiện bất động sản cần đáp ứng để chủ đầu tư dự án nhận tiền đặt cọc từ khách hàng, không quy định các nội dung khác về đặt cọc như hợp đồng đặt cọc, giải quyết tranh chấp… những vấn đề này sẽ được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự.

Cũng đưa ra giải pháp khắc phục tình trạng trên, các chuyên gia pháp lý, nhà nghiên cứu, nhà quản ký cho rằng cần tiến hành thanh tra, kiểm tra, xử lý các sai phạm trong lĩnh vực bất động sản; có các chính sách, quy định như bổ sung quy định về hợp đồng theo mẫu trong giao dịch bất động sản. 

Bên cạnh đó, cần rà soát kỹ Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó có các nội dung liên quan đến quản lý, giám sát chặt chẽ việc tuân thủ đúng quy định pháp luật trong huy động vốn, sử dụng vốn huy động của các chủ đầu tư dự án bất động sản. Đồng thời, quy định về các hình thức huy động vốn, quản lý sử dụng vốn huy động của các chủ đầu tư dự án bất động sản. 

Có những nghiên cứu sâu về tính pháp lý của hợp đồng đặt cọc, ThS.Nguyễn Hải Nguyệt, Khoa Lý luận chính trị- Luật, Đại học Hồng Đức chỉ ra rằng, về tính pháp lý, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không điều chỉnh đối với giai đoạn nhận đặt cọc. Bàn về quy định pháp luật, ThS.Nguyễn Hải Nguyệt cho rằng, đối với những quan hệ dân sự chưa được luật riêng quy định thì vấn đề đó sẽ được điều chỉnh bởi các quy định của luật chung là Bộ Luật dân sự 2015.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, quan hệ đặt cọc sẽ do các bên thoả thuận và giá trị đặt cọc sẽ không bị hạn chế về mức trần. Về mặt logic, giá trị giao dịch trước thời điểm dự án đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng lại được phép huy động vốn cao hơn (vượt mức trần huy động luật định) so với giao dịch tại thời điểm dự án đủ điều kiện là không phù hợp.

Đồng thời, Bộ Luật dân sự 2015 có quy định tiền đặt cọc được dùng để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng. 

Vì vậy, khoản tiền đặt cọc nếu được giao cho chủ đầu tư thì khoản tiền này phải được dùng để đảm bảo việc giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chỉ được xử lý khi hết thời hạn đặt cọc (trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ thanh toán). 

Như vậy, người nhận khoản tiền đó không được phép sử dụng khoản tiền cọc này vào mục đích khác với những thỏa thuận khi chưa đến thời hạn xử lý tiền đặt cọc.

Các chuyên gia nhấn mạnh, nếu chủ đầu tư đã sử dụng khoản tiền đặt cọc vào mục đích khác với thỏa thuận giữa các bên như triển khai dự án hoặc đầu tư dự án khác… thì chủ đầu tư có thể đang vi phạm điều cấm của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về việc huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

Việc chủ đầu tư khi sử dụng hình thức huy động vốn dưới dạng đặt cọc có thể nhằm mục đích “tránh” sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về điều kiện bán, về tiến độ huy động vốn với lập luận rằng đặt cọc là thỏa thuận tự do, tự nguyện cam kết. 

Tuy nhiên, giao dịch đặt cọc nêu trên có thể bị hạn chế và mâu thuẫn với các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nguyên nhân là do tên gọi của giao dịch không làm mất hoặc thay đổi của bản chất thật sự của giao dịch mà các chủ thể – chủ đầu tư và người mua đang thực hiện. 

Do đó, khoản tiền đặt cọc đang được sử dụng để triển khai dự án kinh doanh bất động sản như phân tích trên phải chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Phải luật hoá hình thức giao dịch này vào Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Từ phân tích trên, các chuyên gia chỉ ra rằng, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, vấn đề huy động vốn qua hợp đồng đặt cọc theo hướng phải luật hoá hình thức giao dịch này vào Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người mua. 

Theo đó, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần bổ sung quy định là chủ đầu tư dự án chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng có nhu cầu mua, thuê nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sau khi đã khởi công xây dựng công trình theo quy định pháp luật về xây dựng. Số tiền nhận đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị được mua bán.

Đồng thời, việc luật hoá giao dịch đặt cọc cũng cần đảm bảo một số vấn đề khác như tính thống nhất và đồng bộ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật; tính phù hợp trong việc giao dịch đặt cọc mà có sự khống chế về mức tiền đặt cọc; cần có sự giám sát chặt chẽ, góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua công trình xây dựng được hình thành trong tương lai.