Cần gỡ khó trong cấp sổ đỏ

Kỳ 1: Âm ỉ những vấn đề phức tạp

Nhiều trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất gia đình canh tác nhiều năm nay. Tuy nhiên, một số trường hợp tương tự như trên lại dễ dàng vượt “cửa ải” và được hợp thức hóa quyền sử dụng đất của mình.

Hai số phận trái ngược trên một thửa đất

Năm 2015, ông T.M.H mua 1 thửa đất rộng hơn 1,1 ha ở xã Trường Xuân (Đắk Song). Đây là thửa đất do người dân địa phương khai phá từ lâu và chưa được cấp sổ đỏ.

Việc mua bán đất của 2 bên thể hiện bằng giấy viết tay, có xác nhận làm chứng của một số người địa phương. Sau khi nhận chuyển nhượng đất, ông H trồng cây dài ngày. Ông làm đơn đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu tại chính quyền địa phương.

Trong đơn, ông H khai nguồn gốc đất "chuyển nhượng thời điểm 2015"; sử dụng đất liên tục, không tranh chấp. Thế nhưng, hồ sơ của ông bị trả về vì không đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 1/1/2008 của Chính phủ (trường hợp mua đất bằng giấy viết tay sau 1/1/2008 thì không được cấp sổ đỏ).

Canh tác liên tục một thời gian, ông H bán thửa đất này cho một người khác cũng bằng thủ tục giấy viết tay. Sau một thời gian, do bên mua không trả đủ tiền, nên ông H cho rằng, giao dịch mua bán đất không có hiệu lực.

Do đó, ông H vẫn tiếp tục sử dụng thửa đất của mình. Thế nhưng, bằng cách nào đó, đầu năm 2018, UBND huyện Đắk Song đã cấp sổ đỏ lần đầu thửa đất này cho bà C.T.O, trú ở TP. Gia Nghĩa.

Sau khi được cấp sổ, bà O đã thế chấp tại ngân hàng rồi tiếp tục chuyển nhượng thửa đất này cho 1 người khác. Điều này, khiến ông H rất bức xúc và xảy ra tranh chấp với bà O.

Bởi vì, thửa đất này ông H đang sử dụng. Trong khi đó, giữa ông H và bà O không có sự quen biết, không mua bán trực tiếp về lô đất. Ông H kiến nghị làm rõ vụ việc và hiện UBND huyện Đắk Song đang thụ lý, giải quyết.

Theo xác minh ban đầu của UBND huyện Đắk Song, bà O kê khai nhận chuyển nhượng thửa đất nói trên vào năm 2004. Căn cứ vào kê khai này, chính quyền địa phương đã cấp sổ đỏ cho bà O.

Chưa biết sự việc sẽ được UBND huyện Đắk Song giải quyết như thế nào. Tuy nhiên, có thể thấy, cùng 1 thửa đất có nguồn gốc đất lâm nghiệp, nhưng người khai trung thực thì không được cấp sổ, còn người khai theo kiểu hợp thức hóa lại thành công.

Trên cùng 1 thửa đất ở Đắk Song, hồ sơ đăng ký cấp sổ lần đầu thì bị trả lại nhưng hồ sơ sau thì được xét duyệt

Nhiều vi phạm

Khoản 1, Điều 82, Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp nhận chuyển nhượng đất trước 1/1/2008 khi đất chưa có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, người nhận chuyển nhượng đất được làm thủ tục đăng ký cấp sổ mà không phải làm thủ tục chuyển nhượng.

Thế nhưng, Nghị định 43 không quy định các trường hợp nhận chuyển nhượng sau 1/1/2008 mà không có giấy tờ về đất đai. Điều này có nghĩa là các trường hợp nhận chuyển nhượng sau 1/1/2008 mà chỉ có giấy viết tay thì chưa được cấp sổ đỏ.

Tuy nhiên, đã có rất nhiều hồ sơ nhận chuyển nhượng sau 1/1/2008 mà vẫn được các địa phương cấp sổ đỏ cho người dân. Trong đó, Đắk Song là một huyện điển hình như vậy.

Giai đoạn 2015 - 2019, huyện Đắk Song đã cấp sổ đỏ cho hơn 649 trường hợp nhận chuyển nhượng sau 1/1/2008. Chính quyền huyện này còn cấp sổ đỏ cho 93 trường hợp mà UBND cấp xã xác nhận không rõ về thời điểm sử dụng đất.

Theo cơ quan chức năng, trình tự cấp sổ đỏ các hồ sơ này là "có vấn đề". UBND cấp xã chịu trách nhiệm xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất của các hộ dân.

Tuy nhiên, nhiều địa phương không thực hiện lấy ý kiến khu dân cư làm căn cứ xác nhận mà lại xác nhận theo kết quả xét của Hội đồng tư vấn cấp sổ đỏ do UBND xã thành lập.

Nhiều hồ sơ xét cấp sổ đỏ không có phiếu lấy ý kiến khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất. Có một số trường hơp còn tẩy xóa ngày tháng trong hồ sơ đăng ký cấp sổ.

Tại huyện Đắk Glong, việc cấp sổ đỏ lần đầu cũng bắt đầu lộ ra những vấn đề vi phạm. Giai đoạn 2015 - 2021, UBND huyện Đắk Glong đã xét duyệt 788 hồ sơ, cấp mới 1.088 sổ đỏ trên diện tích hơn 671 ha tại xã Đắk Som.

Cơ quan thanh tra xác định có 701 hồ sơ không có phiếu lấy ý kiến dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất. 330 trường hợp đăng ký kê khai không xác định thời điểm nhận chuyển nhượng, cho tặng.

101 trường hợp kê khai nhận chuyển nhượng trước 1/1/2008 nhưng có nhiều chứng cứ không đúng thực tế. Một số trường hợp khai nhận chuyển nhượng sau 1/1/2008 nhưng vẫn được cấp sổ đỏ…

Đáng lưu ý, UBND huyện Đắk Glong còn cấp 65 thửa đất với diện tích hơn 77 ha thuộc quy hoạch đất rừng. Một số trường hợp có biểu hiện khuất tất, hợp lý hóa, giả chữ ký và có liên quan đến cán bộ.

Tại Đắk Nông, có rất nhiều diện tích nhận chuyển nhượng sau 1/1/2008 mà không có giấy tờ về đất đai. Người dân hiện đang canh tác, sử dụng liên tục suốt một thời gian dài

Hệ lụy phức tạp

Việc các địa phương cấp sổ đỏ cho các trường hợp không đủ điều kiện (do nhận chuyển nhượng sau 1/1/2008 mà không có giấy tờ đất đai theo quy định) đã để lại những hệ lụy về mặt kinh tế và xã hội.

Sau khi được cấp sổ đỏ, rất nhiều trường hợp đã chuyển nhượng quyền sử dụng cho người khác. Một số trường hợp sử dụng sổ đỏ để thế chấp ngân hàng. Và còn lại các trường hợp đang canh tác vẫn giữ sổ đỏ được cấp.

Nhưng trớ trêu thay, những người hiện đang giữ sổ đỏ và đang canh tác trên đất cấp sổ đỏ không đủ điều kiện lại là đối tượng bị chính quyền thu hồi sổ đỏ. Các trường hợp đã chuyển nhượng xong thì được pháp luật bảo vệ. Riêng các trường hợp thế chấp ngân hàng hiện vẫn chưa có hướng giải quyết.

Theo Khoản 2, Điều 106, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ các trường hợp bị Nhà nước thu hồi sổ đỏ đã cấp. Các khu đất nhận chuyển nhượng sau 1/1/2008 mà không có giấy tờ về đất đai thuộc trường hợp sổ đỏ cấp không đủ điều kiện, phải thu hồi. Tuy nhiên, các trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì không bị thu hồi.

Trưởng Phòng TN-MT huyện Đắk Song Đồng Văn Giáp phân tích, pháp luật bảo vệ người thứ 3 ngay tình khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà có đủ các giấy tờ có liên quan. Như vậy, cùng một dạng sổ đỏ cấp không đủ điều kiện được cấp nhưng có trường hợp bị thu hồi, có trường hợp không.

Sau khi phát hiện hàng trăm hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu không đủ điều kiện, cơ quan thanh tra đã yêu cầu huyện Đắk Song thu hồi các sổ đỏ này. Nhưng huyện Đắk Song kiến nghị không thu hồi các sổ đỏ này vì gây lãng phí ngân sách (do thoái tiền thu sử dụng đất đã nộp), gây xáo trộn các giao dịch dân sự do nhiều trường hợp đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất…

Tuy nhiên, kiến nghị này không được chấp nhận vì cho rằng việc xử lý như vậy là chưa nghiêm. “Hiện Đắk Song đã thu hồi được hàng chục sổ đỏ trong số 649 trường hợp phải thu hồi. Tuy nhiên, việc này gây ra sự xáo trộn, thậm chí thiệt hại rất lớn đối với người dân được cấp sổ đỏ”, ông Giáp cho hay.

>> Kỳ 2: Mâu thuẫn giữa chính sách và thực tiễn

Lê Phước