Cần gỡ khó trong cấp sổ đỏ (kỳ 2): Mâu thuẫn giữa chính sách và thực tiễn

Bất nhất từ đối tượng

Đắk Glong là một trong những địa phương bị cơ quan chức năng chỉ ra nhiều vấn đề vi phạm trong quản lý đất đai, trong đó có cấp sổ đỏ lần đầu. Hàng loạt hồ sơ được phát hiện chuyển nhượng sau 1/1/2008 mà không có các giấy tờ về đất đai nhưng vẫn được cấp sổ đỏ. Và cơ quan chức năng đề nghị thu hồi hoặc hủy giá trị pháp lý các sổ đỏ này.

Theo Phó Chủ tịch UBND huyện Đắk Glong Nguyễn Văn Hợp, các trường hợp nhận chuyển nhượng sau 1/1/2008 mà chỉ có giấy mua bán viết tay thì phải cấp sổ đỏ cho người bán. Sau đó, người bán làm thủ tục chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ cho người mua theo các quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, việc này bộc lộ những vấn đề bất cập. Nếu người bán hợp tác, việc chuyển nhượng sẽ được thực hiện theo đúng lộ trình nêu trên. Nhưng nếu người bán đã chết, đi khỏi nơi cư trú hoặc không phối hợp thì việc làm sổ đỏ gần như bế tắc.

“Ngày xưa giá trị đất đai khác, việc mua bán bằng giấy tờ viết tay không chặt chẽ như bây giờ. Nếu cấp cho người bán mà họ không tiếp tục thực hiện chuyển nhượng cho người mua thì hệ lụy để lại sẽ rất lớn”, ông Hợp phân tích.

Đắk Glong là một trong những địa phương có nhiều diện tích chưa được cấp sổ đỏ. Hiện người dân đang sử dụng và chuyển nhượng bằng các giấy tờ viết tay

Còn ông Nguyễn Phước Thiện, Chủ tịch UBND thị trấn Đức An (Đắk Song) cho rằng, việc cấp sổ đỏ cho người bán cũng không đúng quy định. Khoản 1, Điều 101, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ, Nhà nước cấp đất cho những trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất.

Bởi vậy, Nhà nước không thể cấp sổ đỏ cho đối tượng đã chết, đi khỏi nơi có đất hoặc không có nhu cầu sử dụng (đã bán) đất được. Việc này là cấp đất sai đối tượng.

Ông Thiện phân tích: Cấp cho người bán hay cho người mua thì kết quả cuối cùng vẫn là người mua, người trực tiếp sử dụng được đứng tên trên sổ đỏ.

Cấp cho người mua thì vẫn thu tiền chuyển nhượng như bình thường, không thất thoát gì cả. Mà pháp luật không cho phép cấp cho người mua. Tại sao đều hướng đến kết quả như vậy mà không đơn giản hóa, cứ phải rườm rà như vậy?

Việc đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu thường khiến người dân phải chờ đợi rất nhiều thời gian. Ảnh: Người dân đăng ký làm thủ tục hành chính tại bộ phận một cửa cấp huyện ở Đắk Nông

Cơ hội cho tiêu cực phát sinh

Trong quy trình cấp sổ đỏ lần đầu cho các hộ gia đình, cá nhân, việc xác định nguồn gốc sử dụng đất và tình trạng tranh chấp là quan trọng nhất. Đây là yếu tố quyết định hồ sơ đó có đủ điều kiện hay không. Và luật quy định trách nhiệm này của UBND cấp xã.

Sau khi xác nhận nguồn gốc, tình trạng sử dụng đất, UBND cấp xã niêm yết công khai danh sách tại trụ sở thôn và xã. Nếu không có tổ chức, cá nhân thắc mắc thì sẽ xác nhận vào hồ sơ, làm tờ trình gửi UBND cấp huyện đề nghị cấp sổ.

Phòng TN-MT cấp huyện sẽ phối hợp với Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện thẩm tra. Khi đủ điều kiện, Phòng TN-MT sẽ làm tờ trình đề nghị UBND cấp huyện ban hành quyết định cấp sổ đỏ cho người dân.

Theo Chủ tịch UBND thị trấn Đức An Nguyễn Phước Thiện, Luật Đất đai năm 2013 và quy định dưới luật không cho phép cấp sổ đỏ cho các trường hợp nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay sau 1/1/2008.

Các trường hợp kê khai nhận chuyển nhượng trước 1/1/2008, UBND cấp xã phải tiến hành xác minh nguồn gốc sử dụng đất, tình trạng tranh chấp. Còn nếu người khai ghi chuyển nhượng sau thời điểm trên, hồ sơ đó không đủ điều kiện, sẽ bị trả.

Trước thực tế trên, nhiều trường hợp đã khai gian thời điểm nhận chuyển nhượng trên hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu của mình. Và để hồ sơ này “qua ải” xác minh nguồn gốc, tình trạng sử dụng đất thì chắc phải có trợ giúp của những người đang công tác ở ngay cơ sở.

Bởi vì, đặc trưng của Tây Nguyên là dân góp, người lâu năm ít. Nhiều cán bộ xã, thôn mới đến sinh sống không thể nắm bắt hết nguồn gốc của thửa đất.

“Nhiều trường hợp cán bộ xã đưa hồ sơ xuống thôn thì trưởng thôn (người dẫn đạc) sẽ ký dù không biết đúng sai. Bởi vì việc ký để tạo điều kiện cho người dân, cho người được cấp sổ, nên nhiều trường hợp lấy ý kiến dân cư cũng không chính xác”, ông Thiện cho hay.

Đồ họa: L.P

Nhiều người dân tâm sự, nếu không linh động, việc làm sổ đỏ lần đầu là rất khó. Kể cả trong trường hợp hồ sơ đó đủ điều kiện xét duyệt, việc giải quyết qua các bước diễn ra rất chậm. Hồ sơ hay bị yêu cầu bổ sung thông tin, thậm chí bị trả để làm lại. Không ít hồ sơ đăng ký cấp sổ đỏ nhiều năm mà vẫn chưa thực hiện xong.

Đáng lưu ý, có những hồ sơ đã qua các bước, hoàn thành nghĩa vụ tài chính (thuế, phí theo quy định) nhưng vẫn bị Phòng TN-MT cấp huyện gây khó dễ. Họ kiểm tra, chuyển trả hồ sơ, yêu cầu bổ sung… khiến nhiều người dân bức xúc, gửi đơn kiện khắp nơi.

Theo ông Dương Văn Quyền, Trưởng Phòng Đăng ký thống kê, đo đạc, viễn thám - chính sách đất đai (Sở TN-MT Đắk Nông), việc chuyển nhượng bằng giấy viết tay là giao dịch dân sự. Khi hai bên thực hiện xong giao dịch ấy, người bán hết trách nhiệm. Người mua là người sử dụng ổn định từ lâu nay, không cấp sổ đỏ thì không tạo điều kiện cho họ.

Điều kiện ở đây là được công nhận quyền sử dụng đất, có quyền được chuyển nhượng, cho tặng quyền sử dụng đất theo các giấy tờ, thủ tục mà pháp luật công nhận. Người có sổ đỏ sẽ có cơ hội tiếp cận nguồn lực từ các kênh vốn từ các tổ chức tín dụng để phát triển kinh tế.

Quyền lợi lớn như vậy khiến nhiều người dân sẵn sàng chi tiền, gửi hồ sơ để làm giùm sổ đỏ. Nhu cầu cấp sổ tăng làm phát sinh dịch vụ đi kèm mà nhiều người hay gọi là “cò” giải quyết thủ tục hành chính.

“So với giá trị thực tế trên thị trường và lợi ích khi có sổ, số tiền của người dân chi để nhờ “cò” làm sổ không đáng kể. Do đó, nhiều trường hợp sẵn sàng chi tiền, quan hệ, tác động để hồ sơ của mình có thể giải quyết được việc. Và có sổ đỏ rồi thì người dân sẽ giải quyết được rất nhiều việc”, ông Quyền phân tích.

>>Kỳ 3: "Cởi trói" để phù hợp với thực tiễn

Lê Phước